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1、房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房2二、成本法案例――＊＊仓库7三、收益法评估案例――＊＊大厦9四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地11五、机器设备评估案例――船舶16一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米
2、；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11
3、部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。交易实
4、例调查情况表实例项目名称地址标价A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800B华能联合大厦银城东路139号$2,800C证券大厦浦东南路528号$3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况名称＊＊银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦坐落位置＊＊＊路＊＊号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号所处地区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月
5、2004年7月区域因素商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶
6、，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好C.交易情况修正评估比较对象表实例
7、项目名称地址标价价格修正后A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800￥22,480B华能联合大厦银城东路139号$2,800￥22,480C证券大厦浦东南路528号$3,000￥24,090因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正(详见下表)比较因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素交通
