2011年4月东莞房地产市场分析报告18p_中原

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1、2011年4月东莞房地产市场分析报告4月关键数据一览：总体叙述：2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰•品筑、金桂华府等纷纷顺势加推楼王单位，并取得非常不错的成交；此外，一线区域亦一马当先，特别是豪宅林立的南城、松山湖、虎门，品牌开发商的大户型豪宅伺机而动、积极入市，刺激一线区域总体成交环比大幅上升，并创下一年多以来的月度新高；然而由于不少片区的高端楼盘定价趋于谨慎，致使前期对价格的拉高逐渐被抚平，各片区住

2、宅价格上升势头有所放缓。核心要点：四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。一线区域高端楼盘扎堆上市，成交创下近一年来月度新高。 二线区域住宅需求持续旺盛，并以消化前期存量为主。 三线区域住宅供需双双回落，短期之内后市成交难以保证。一、四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。新盘定价谨慎、老盘顺势加推，促使4月交投再度活跃。2011年4月，东莞楼市供应经过3月份的集中放量之后有所回落，但总量依然较大，全市范围内不少楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。其中一线区域销售面积同

3、比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。1)区域成交比重分析一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领

4、先优势。2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，老盘成交较为平淡，比重仅为27.00%；三线区域楼盘数量少，推出的货量有限，4月占比进一步收缩到8.11%。2)区域成交排名2011年4月，东莞住宅市场成交面积达到54.24万㎡，合计5277套，从各区域成交情况来看，松山湖住宅市场共成交757套，位列第一；其次是南城、寮步、虎门、常平分列第二到五名，前五名区域

5、占销售总套数的51.37%，而前五名区域当中城区又占据前两席，说明成交区域集中度非常高。3)区域普通住宅均价、总价排名单套住宅总价越高，说明该区域在4月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；虎门区域万科紫台上市成交，所以单套住宅总价摇摇高居榜首；此外，南城、松山湖等高档楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅，而长安在沃多夫酒店公寓成交的带动下，普通住宅以10163元/㎡的均价力压松山湖，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/

6、㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。4)2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。二、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。2011年4月一线区域供应保持高

7、位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万㎡，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万㎡，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/㎡，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。即使东莞限购预期趋于减弱，但开发商依然大力推盘促进成交。2011年4月，虽然东莞限购预期逐渐减弱，但无论是各大楼盘的开发商，还是高亢的置业大军都没有放慢入市步伐，紧紧抓

8、住松山湖、南城、东城、虎门、寮步楼盘加推的有利时机，扎堆抱团入市，从而拉升整个四月的楼市成交量，达到2010年以来的新高；在接下来的5月份，随着前期积累的购房需求在前两个月集中释放，以及市场以消化存量为主，成交量预期会有小幅的回落。4月别墅、豪宅洋房价格出现调整。2011年4月，一线区域别墅与豪宅洋房接连有新品加推，但由于定价普遍