围场旅居地产-xyf

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1、围场旅居地产1.旅居地产1.1.概念首先要辨析两个概念，旅游地产和旅居地产。旅游地产：所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产包括旅游景点地产，旅游商务地产，旅游度假地产和旅游住宅地产。旅居地产包括在旅游地产中，但并不能简单地归于上述分类中的任何一类。旅居地产的主要功能有：一、度假居住。即旅居地产的持有者在特定的时段前往该地

2、产所在地旅游度假，并在此居住一段时间；二、养生休闲。即旅居地产的持有者从工作中脱身出来，前往该地疗养或养老；三、投资。即旅居地产的持有者将购置地产作为一种投资手段，其收益来自于两个方面。首先是地产本身的升值，另外是将房产委托管理公司统一运营，并得到回报。1.2.种类1.2.1.普通住宅即与一般的城市房地产类似，建成后以户为单位向客户出售。一经售出，产权即归购房人所有，购房人可在其愿意的任何时间前往居住。一般而言此类地产定位于城市中高收入人群，从建筑外观到内装修都走高端路线，力图通过良好的景观、舒适的内部生活、高质量的小区配套和物业服务来吸引客户。

3、这种旅居地产与一般城市房地产最大的差别在于，它依托于旅游景点而开发，并且入住率与旅游旺季呈明显的正相关关系，旅游淡季往往空置。1.2.2.产权酒店即以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。产权酒店的重点在于投资，而居住反而成为了配角。这种旅居地产往往与分时度假的旅游度假模式紧密联系，开发的前提往往是当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通长足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈

4、余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房。1.3.开发条件上述两种旅居地产，根据其功能和运作模式的不同，对开发条件有不同的要求。（1）普通住宅这类旅居地产以居住功能为第一要点，因此开发条件也以居住条件为重。一般而言，在自然风景优美、而离中心城市也并不太远的旅游景点附近开发较好，如三亚的海景别墅、安徽的黄山大观等。要有足够优质的自然资源，使购房者远离尘嚣，养生怡情；同时基础设施条件也要良好，使购房者能继续享受便捷、舒适的现代生活。这类旅居地产目前

5、在中国市场开发较多，因为与一般的城市地产区别不大，开发商有相对充分的经验，并且由于自然资源有限，目前开发商也多愿意抢占有利地盘。（2）产权酒店这类旅居地产的重要功能在于投资回报，则客户收益是最重要的，一般而言要求全年稳定的现金流。这就要求项目所在地有足够的旅游资源和旅游客源，并且能产生较大量的旅居需求，最好能够全年保持较大并且较稳定的客流。因此在气候宜人的度假养生胜地，如海南三亚、地中海沿岸等地较为常见。此外，产权酒店还要求开发商和运营商有充足的商业运作经验，因此在开发历史比较悠久的欧美，产权酒店市场更成熟，而中国市场、尤其是大陆市场，尚处于萌芽

6、状态。（3）共同要求上述两者虽然差别较大，但同为旅居地产，意味着它们都必须依托旅游资源而开发，例如海滨，山水，主题公园，古城古镇等；此外，旅居地产的收益都依赖大量的有较高收入的客户，因此一般需要位于交通便捷、基础设施较完备的区域，并且开发过程中也要尽量营造高档、舒适的生活氛围，为吸引客户奠定良好的物质条件基础。2.围场概况2.1.自然环境围场县位于河北省承德市最北部，地理位置为北纬41度35分至42度40分，东经116度32分至118度14分，距离承德市153公里，距北京340公里，是冀蒙交界地区重要的交通枢纽。全县总面积约9219平方公里，是承

7、德市面积最大的县。围场县地处内蒙古高原与冀北山地的过渡地带。地势西北高、东南低，海拔在700-2000米之间，西部御道口至白水，有一道自西南向东北蜿蜒的塞罕坝（全称“塞罕达巴罕色钦”，蒙语的意思是美丽的山岭），把全县分为围场高原和坝下冀北山地两部分。围场高原地势平坦，流水侵蚀微弱，风蚀强烈，多风蚀洼地，地表波状起伏，海拔均在1200-2000米，坝下山地是阴山余脉、大兴安岭余脉和七老图山交界地带。整个坝下山地，川大山低，山峰多在2000米以下，最高峰为北部的大光顶子山，海拔1940米。围场地区气候特点是：冬季酷寒干燥，夏季凉爽无暑热，春秋两季多风

8、沙，无霜期短，南北相差悬殊。北部坝上地区，属于温带大陆性蒙古高原季风气候，气温低、降水少、风大沙多、无霜期短；西北部和中南部属北温带大陆