浅析房地产开发工程项目管理

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时间:2018-09-28

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1、浅析房地产开发工程项目管理  房地产开发项目是一项复杂的系统工程,具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段,项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者,对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效,紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面,因此显得尤其重要。现阶段,我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验,尚未形成一个科学有效的管理模式。  1房地产开发工程项目管理现状概述  当前房地产项目的管理方法主要分为四种,就是部门制、公司制

2、、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式,其是最为普遍的管理方式,主要设置一系列的管理部门,用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式,主要管理单一项目。而事业部制,从开发到工程施工,都必须参与管理,参与财务核算,以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少,主要承担设计后的一般管理工作。然而,当前形势下,房地产开发工程项目管理形势不容乐观,其具体表现为:  项目风险管理薄弱  房地产开发项目的奉贤,一般来讲无外乎七种:首先是政治风险,:即当政治环境变化后,影响相关投资走向,所产生的房地产投资风险。接着是环保风险,即在房地产施工中,涉及到的噪音污染,废水排除等相关环境影响,所面临

3、的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险,一般是跨国或者金融风暴,以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺,加上企业的购买能力进行对比,所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一,所以信用风险是最为关注的风险,他涉及到开发商和承包商,更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的,如果企业面临严重的财务风险,其必然会造成资金周转不灵,导致企业破产。最后便是经营风险,即由于管理方面的原因,对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉,开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力

4、十分欠缺,通常导致工程质量得不到保证,工程造价过高。  1.项目成本管理问题  无论是从项目决策阶段以及设计阶段,到房地产施工以及竣工阶段,每时每刻都涉及到工程造价,优化项目成本管理,意义重大。在决策阶段,一部分房地产开发企业因错误的决策,导致工程投资增多,有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中,有的企业只是一味地追求造价,忽略了实际建设中的问题,导致在实际工程施工中,签证变更量大,施工进程无法保证,从而变相地增加的工程成本,影响房地产投资效益。  房地产开发工程项目管理优化措施  加强房地产开发项目风险管理  风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险,用来减少房地产开发相关

5、的隐蔽损失,维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种:①风险回避,所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时,必须采取放弃投资决策相关措施,这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法,逼不得已的情况下,才能采用,因为采用风险回避的手段,必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移,所谓风险转移就是运用一定的防范,将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中,这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成,首先是签订合同,即以合同的方式,来转移相关风险,在签订合同后,无论发生相关风险,都有乙方来承担。然后便是保险,即通过买保险的

6、方式,将不能预知的相关风险来转移给保险公司,虽然这样会增加部分成本,但是通过这种方式,最为有利。比如当房地产项目开发过程中,遇到重大自然灾害,或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。  2.全面完善项目成本管理  项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程,必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发,再控制设计中的造价,在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式,按全寿命周期成本最低为原则,进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理,其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中,必须按照成本影响因子的程

7、度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本,不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程,决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。  在房地产开发项目投资决策阶段,必须把握成本的关键因素,从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析,即从宏观的角度出发,大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析,是全面把握效益成本,注重资金投资与效益比例,研究工程价值走向,从可行性报告中合理做出相关预算,对各个施工量进行确定的核算。

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