成本策划-从经营的视角前置成本控制

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1、成本策划是个舶来语，可以说是日本企业成本管理的代表模式。简言之，成本策划相当于从经营战略的角度来系统分析企业成本。对于房地产企业而言，成本策划是前置成本管理，实现成本“事前”控制的一种重要的管理方式。但目前，中国房地产企业对于成本策划这一管理手段的运用还基本处于空白。那么，房地产企业是否需要成本策划？成本策划的具体思路又如何？    成本管理是否必须设计先行？   一直以来，地产企业的成本管理都始于设计图纸出来之后。在房地产企业成本管理人员的意识里，多数人认为成本需要设计先做，只有有了设计图纸，算了工程量，才能计价、估价；少数人认为，至少有概念设

2、计，才能估价，才能估算，成本同样还是需要设计先行；只有很少的人认为，没有设计之前需要先做成本的测算、规划。   “成本管理必须设计先行”早已在成本管理人员的意识里根深蒂固，从来没有人质疑，也从来没有人考虑：没有设计图纸是否也能开始成本管理？   没有设计图纸是否也能开始成本管理？答案当然是肯定的，这就是我们本文将要谈到的成本策划。   成本策划是运营的需要   从过程上看，房地产企业的价值链呈漏斗形，即越往运营前端成本控制的空间越大，对利润产生的影响也越大。譬如，在房地产项目运营中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局：虽然设计费占房地产开发

3、项目全过程费用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但设计对工程造价的影响却可高达75%以上。   因此，从经营的角度而言，要通过成本控制来实现经营利润的最大化，必须打破传统设计先行的成本管理模式，寻求成本管理手段的进一步前置，从运营战略的视角进行成本策划。可以说，从经营层面而言，成本策划是经营活动开始的必需步骤。   成本策划的具体思路   成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。具体而言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在企业经营战略的高度，根据项目的定位及成本总控目标，整体分析、规划

4、项目在设计、施工等各个环节的成本配置，提出成本策略。成本策划通过前置目标成本的管理方式，解决的是经营的问题，做与不做的问题，以及准备如何做的问题。   从成本体系上看，目标成本前置，就是成本策划阶段（也即可研成本阶段），这个阶段一定要与企业战略完整结合，才能在方向上把控正确。后面的责任成本、动态成本乃至最后的决算成本这一系列管理链条的存在才有意义，无效成本才有可能减至最低。   成本策划究竟如何去具体施行？下面我就以某地产公司一个博物馆项目的成本策划为例，为大家具体阐述成本策划的思路及步骤。   第一步：了解需求，弄清项目最终要达到的目标   成

5、本策划之前，我们首先需要明确投资方对博物馆的需求，以及最终希望达到一个怎样的目标。也即弄清这个项目的边界条件：花多少钱，达成怎样的效果。通过与投资方的沟通，我们了解到他们对此项目的目标是投资3000万元建造面积为3500平米的博物馆，除满足博物馆的基本功能需求外，还要建成所在小区里的标志性建筑。   第二步：对同类产品成本案例进行调查分析   一方面，走访其他博物馆，对博物馆人员进行密集访谈，了解如何管理博物馆；另一方面进行实体参观拍照，了解博物馆设计规范，明确博物馆的标准版。最后，根据实地调查与访谈，以及网上资料的收集，对同级以及上下级的博物馆

6、进行分析比较，并参考其成本造价数据，按照重置成本法进行成本分析，明确博物馆的总造价、单方造价以及成本投放重点等信息。   第三步：提出成本配置建议   根据行业设计规范，以及投资方的需求（如果是住宅产品，就需要了解目标客户的需求），梳理出本项目的基本功能，并结合投资总额，提出必备功能性成本（必须成本）、可变成本、成本投放的侧重点等成本配置建议。   这里强调的是成本配置一定要结合客户的需求，了解和把握客户需求也是成本控制的基础。比如我们买一个家用电器或者电子产品，就经常会发现这些产品有很多的功能可能从来就用不到，但实际上这些产品的生产商在生产过程

7、中为这些功能付出了很多的成本。同样，我们在建房子的时候也应该考虑到这一点，就是要在成本总目标基础上，将充分满足客户的需求作为基本出发点，即要清楚地知道客户的需求是什么，进而把那些可有可无的东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变成本的比例。   第四步：提出成本策略建议   成本策略建议也即实现项目目标的手段，是根据项目的定位及成本总控制目标、成本配置建议，从整体上对设计、建材、施工、装修等提出成本策略。例如，根据投资方对博物馆的需求取向（标志性建筑）及成本总控目标，我们给到的成本策略建议主要有如下两大点：一是满足博物

8、馆第二功能的同时满足“标志性建筑”之需，重视外立面的设计，可适当采用异形形状，这是成本配置的重点；二是博物馆属艺术品，材料不一定是最好，