房地产土地增值税税收征管的调查与建议

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1、房地产土地增值税税收征管的调查与建议杨培淑摘要：笔者通过对土地增值税预征、清算、核定、稽查四大管理环节进行调查分析，阐述了现行土地增值税税收征管中存在的问题及原因，提出了加强和改进土地增值税征管工作的建议。关键词：房地产业土地增值税征收管理近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产业也得到了蓬勃发展，在国家产业结构中的位置日渐突出，已经成为拉动经济发展的支柱产业和新的税源增长点。以桂林市永福县为例，自2007年缴纳土地增值税186万元，增长到2010年(2010年数据截止10月份下同)

2、505万元，自2007年占地税总收入的2.75%增长到2010年占地税总收入的8.25%。总体上看，土地增值税税收增长速度较快。然而，通过近几年对房地产企业的税收征管，我们发现土地增值税征管仍存在许多突出的问题，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点和薄弱点。为此，笔者对桂林市永福县房地产业土地增值税税收征管情况进行了调查，并就当前如何加强和改进房地产土地增值税的征管提出粗浅的看法。一、房地产土地增值税征管的特征及存在的问题土地增

3、值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权的增值额征收的税种,征收对象主要是房地产开发企业。当前，永福县辖区房地产开发企业共有20户，统一由永福税务分局的房地产管理小组管理。从目前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土地增值税核定征收、稽查管理四大环节（以下简称四大环节）。通过对该辖区内房地产企业土地增值税税收征管情况的调查，其税收征管呈现以下特征和问题：（一）土地增值税的预征入库数从2007年88.8万元上升到2010年的433.32万元，占当年土地增值

4、税总收入的比例从2007年的48%上升到2010年的85%，增加了37个百分点。2007-2010年共预征712.3万元，占征收土地增值税总额994.27万元的72%（见表1、表2、图1、图2）。由此得出结论：土地增值税的征收入库主要是在预征环节，占土地增值税总收入的比例呈逐年上升的趋势10。从数字表象看，增长增幅明显，但就调查情况来看，在土地增值税预征管理环节上还存在许多的问题，主要是税源监控相对乏力滞后，纳税人避税手段多样化。基层税务机关对房地产开发企业产品开发前期了解不多,税源基础数据空缺,土

5、地增值税的日常税收征管一直处于“真空地带”，大都依靠纳税人自行申报，缺少必要的税源监控体系。部分纳税人通过隐匿营业收入、虚增开发成本、利用优惠政策、借名开发等多种手段逃避税，造成税款流失严重。表1：2007-2010年房地产四大环节土地增值税入库情况表环节年度预征清算核定稽查查补200788.893.743.8186.34200890.648.76139.36200999.588.5344.5210.13162.762010433.3214.3512.9145.23505.81合计712.322.8

6、8199.9359.16994.27（二）土地增值税清算环节征收入库在2007年、2008年为0，2009年、2010年分别为8.53、14.35万元，分别占当年土地增值税总收入的5%、3%，2007-2010年清算总入库22.88万元，占总收入的2%。由此可见,土地增值税在清算环节征收入库效果不理想，占土地增值税总收入绝对数少且比例呈下降的趋势。通过对清算管理工作进一步的调查发现，2007年、2008年符合清算条件的企业户数分别为1户、3户，清算户数为0，2009年、2010年符合清算条件户数分别

7、为5户、7户，清算户数分别为1户、2户，入库税收分别为8.53万元、14.35万元。以上数字显示基层税务机关没有严格执行《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）文件，对符合文件规定三种主管税务机关可限期纳税人进行土地增值税清算的企业没有采取清算管理措施，清算工作几乎处于瘫痪状态，清算效果不佳。10表2：各年房地产四大环节土地增值税入库数所占比重调查表环节年度预征清算核定稽查查补200748%50%2%200865%35%200962%5%27%

8、6%201085%3%3%9%（三）土地增值税核定征收环节征收入库从2007年93.74万元下降到2010年的12.91万元，占当年土地增值税总收入的比例从2007年的50%下降到2010年的3%，下降了47个百分点。2007-2010年共核定征收199.93万元，占征收土地增值税总额994.27万元的20%。数字表明，核定征收入库税收逐年减少幅度大，占土地增值税总收入比例呈下降的趋势。通过深入调查了解发现，2007-2009年，基层税务机关没有严格执行《国家税务总局