2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(

《2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递

2、减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。二、内容讲解第八章　收益法及其运用第七节　投资组合技术和剩余技术在收益法中，可以从房地产的物理构成（土地与建筑物）或资金构成（抵押贷款与自有资金）中

3、求出各个构成部分的报酬率和资本化率，或者将其报酬率和资本化率运用到各个构成部分上以测算其价值。一、投资组合技术投资组合技术（bandofinvestmenttechnique）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。（一）土地与建筑物的组合来源：建设工程教育网运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的土地共

4、同产生的净收益。也就是说，在评估土地与建筑物综合体的价值时，应采用建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益，同时应选用综合资本化率将其资本化。如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物综合体的价值。土地资本化率是求取土地价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地价值。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应当采用的资本化率。这时对应的净收益应是建筑物产生的净收益（即仅归属于建筑物的

5、净收益），不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物价值。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可以利用下列公式求出另外一种资本化率：式中RO—综合资本化率；来源：建设工程教育网RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值。上述公式必须确切地知道土地价值、建筑物价值分别是多少。这有时难以做到。但如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和

6、建筑物资本化率三者的关系，公式为：RO＝L×RL＋B×RB或者RO＝L×RL＋（1－L）RB或者RO＝（1－B）RL＋B×RB式中L—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率，L＋B＝100%。［例7-24］某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。请计算该宗房地产的综合资本化率。［解］该宗房地产的综合资本化率计算如下：RO＝L×RL＋B×RB＝40%×6%＋60%×8%＝7．2%来源：建设工程教育网（二）抵押贷款与自有资金的组合在房地产市场

7、与金融市场紧密联系，的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分是自有资金（或称权益资本），另一部分是抵押贷款，因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合一般不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即，RO＝

8、M×RM＋（1－M）RE式中RO—综合资本化率；M—贷款价值比，也称为贷款成数，是指贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之