美国不动产法上地役权之相邻权研究

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1、美国不动产法上地役权之相邻权研究美国不动产法上地役权之相邻权研究作者：马新彦一、土地的许可使用权（一）土地的许可使用权的基本内涵土地的使用许可是指土地的所有人或土地的合法占有人允许他人进入或使用自己占有的土地及资源而不被视为非法侵入的法律关系。许可一词（license）通常用于指给予许可的行为和许可后的法律效果。在此种场合更用来指基于当事人同意而产生的法律关系，尽管这种用法并不普遍。在这一法律关系中，权利人所享有的使用他人土地及资源的权利为土地的许可使用权。土地的许可使用权是基于当事人的同意而产生的，同意的方式即可以是明示的，也可以是默示的，一旦同意，使用权人不会因取得

2、时效而取得地役权。土地的许可使用权有三种情形：1.单纯的许可使用权（amerelicense），指使用权人仅仅被许可进入并使用他人土地，无其它任何权利涉及的一种权利。该单纯许可使用权具有两个明显特征。（1）它具有极强的人身性，与使用权人及土地所有人的土地无任何关系，仅为使用权人所享有，非经许可人允许不可转让他人，亦不随土地的转移而自行转移；（2）单纯的许可使用权是一种可撤销的权利，许可人可依自己的意志随时予以撤销，而完全不经使用权人同意。2.附权利的许可使用权（alicensecoupledwithaninterest），指受许可人因在他人土地上拥有一份动产，而享有进入

3、他人土地取走自己动产的权利。附权利的许可使用权是一种必要的并不可擅自撤消的利用土地的权利。与单纯的许可使用权不同，附权利的许可使用权依附于动产而非受让人人身而存在，只要动产存在，附权利的许可使用权就存在，许可人不得任意撤消；动产所有权转移，附权利的许可使用权也随之转移。例如，a卖给b的独轮小车于买卖成立后仍放置在a的土地上，a许可b进入他的土地取走小车，b即为附权利许可使用权人。b在取走车之前，将车转让给c，c受让小车并受让到a地取车的特权，附权利的许可使用权亦随车转移给c，a无权撤销c所获得的附权利许可使用权，该许可至少在一个合理的时间内是不可撤销的。3.赋予信赖的许

4、可使用权许可人允许受许可人进入自己土地，受许可人基于信赖许可人的许可，支出了一定资金或付出了一定的劳动，开始实施或已经实施了对土地的使用，受许可人为实施对土地的使用的所有付出为许可人得知或理解，如果许可人擅自终止或撤销许可使用权，将使受许可人受到信赖利益损失，造成不公平结果。故受许可人赋予了信赖的许可使用权，许可人不得擅自终止或撤销；受许可人在许可人土地上之权利相当于地役权，尽管受许可人并未因不可撤销的许可而付出任何对价，亦尽管许可是口头作出的。例如，黑地位于一条河的东岔支流岸边为a所有。a计划在黑地上建一个面粉厂，但所需水源东岔支流难以满足，应a的要求，b许可a将西岔

5、支流的水引进东岔支流的渠道内，以便有足够的水供面粉厂使用，基于信赖b的许可，a于西岔支流自建水闸，引水入东岔支流并建面粉厂，仅水闸及面粉厂厂房两项开支，用去八万五千美元。b对此有眼可见，若此时，撤销对白地水源利用许可，a至少遭受八万五千美元的损失。由此，a获得了一个等同于地役权的不可撤销的许可使用权，他有权继续将西岔河水引入东岔河，b无权进行干预，亦无权撤销、终止该许可使用权。附图{图}关于不可撤销许可使用权的有效期间，财产法重述（restatementofproperty）第519条规定，不可撤销许可使用权的受许可人有权持续使用他人土地到合理必要地实现其所支出的所有费

6、用的时间。但并非所有的法院都遵循此规则，例如，在camp诉milam的案件中法院认为该许可使用权性质上属于受许可人的终生性财产，受许可人死亡，许可使用权消灭。受许可人对他人的土地所享有的许可使用权，虽因信赖而不可撤销，但不随土地的转移而转移，土地所有权一经转让他人，该许可使用权消灭。这一规则的目的在于保证土地所有权的纯净，排除善意受让人对土地所负有的不应有的负担，进而保护善意相对人的合法权益及交易安全。但土地受让人在购买土地之前已经得知其欲购的土地上存在他人的许可使用权，则该许可使用权不因土地的转让而消灭。（注：美国《财产法重述》第512－521条对此有明文。）（二）土

7、地的许可使用权与地役权的关系对他人土地的许可使用权与地役权完全是两种不同的权利，第一，地役权是地役权人在土地上所享有的一种真正的无形财产利益，供役地无论基于何种原因被何人承继，地役权人均可排他地享有地役权；基于契约产生的地役权，经登记亦可对抗供役地任何承继人。而土地的许可使用权非为土地上的无形财产利益，具有较强的人身性，而不具有对抗性和排他性，土地一经转让他人，许可使用权即消灭，使用权人不得以许可使用权对抗土地的任何承继人。第二，地役权因属土地上的财产利益，必需符合欺诈法规定的形式要求，除法律规定因时效而取得地役权外，非以契书或有效遗嘱不