通州商业调研报告-2015

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1、通州商业调研报告通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，地处北京长安街延长线东端，是京杭大运河的北起点、首都北京的东大门。2010年常住人口为129.8万，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。紧邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场15公里。通州概况环渤海经济圈北京天津辽东半岛京津冀地区山东半岛通州是首都北京的东部门户，距离北京中心城区最近的新城，位于长安街轴线与东部发展带的节点之上，环渤海经济的核心枢纽位

2、置，是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地；通州向“北京城市副中心”方向发展，成为城市综合服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城、参与京津冀经济通州区域优势通州规划—商业区位优势城市副中心通州是北京城市功能战略转移的重要区域，是北京市规划发展的聚焦点。从居住型城市向融合城市功能的产业新成转变，向北京城市副中心发展京津冀一体化通州在京津冀一体化中所处的优势地位明显，商圈发展向好。继之可以辐射到河北三河等周边区域。随着城市配套完善、更多人口的入住、区域商业项目的成熟，通州将导入更多客群。通州规划新城核心区和五大功能区下图所示

3、含总部基地、文化产业集聚区、医疗康体功能区、文化旅游区等五大功能区通州规划近些年通州路网不断升级，京通快速BRT、通朝大街的全线贯通，逐渐构建了与中心城紧密衔接的交通走廊，实现与主城区的无缝对接；•已开通的八通线，连接朝阳区和通州区，沿线共13个站点。•M6线一期已竣工通车，二期延伸至通州新城，预计2015年通车规划的地铁快线R1线也将由北京中心城向东延伸，通州新城-轨道快速交通全程覆盖经过国贸抵达通州；S6线也将连接亦庄和顺义首都机场。7燕郊顺义朝阳大兴未来发展前瞻及相应商业项目发展倾向（2014年，通州仅购物中心的

4、新增供应量就高达三十余万，粗略估算，相当于3个西单大悦城）导致——地区商业竞争压力加大大型商业综合体不断入市纷纷增加儿童主题概念单纯的集聚型方式导致竞争激烈化，单一化。大体量商业成多个楼盘“标配目前通州多个楼盘都有上规模的商业配套。华远铭悦好天地、京通罗斯福、北京ONE国际广场通州万达广场……错位竞争成趋势在多个大体量商业项目推出，通州商业供应过量的压力下，选择差异性、专业性、特色错位竞争已成趋势。通州区域商业背景通州商场分布概况国泰百货BHG华联贵友淘宝城上科华联天天北京ONE京杭广场京通罗斯福通州区目前商业主要集中

5、在以八通线城铁沿线商业带、新华大街商圈以及通州新城商圈，其中现在又以新华大街西段将成为通州区商业核心，随着新城的进一步发展，及入住人口的增加，通州新城商圈发展潜力巨大BHG华联八通线城铁商业带新华大街商圈河东商圈阳光新生活万达广场蓝岛大厦苏荷广场李老商品市场东方玫瑰华远好天地李老公庄地块华业新北京珠江国际城合生滨江帝景5公里3公里通州商圈分布图北苑商圈闸桥商圈九棵树果园商圈梨园商圈新华大街商圈八通城铁商业带区政府万达广场北苑、西门国泰百货以国泰百货为中心，是通州最早的传统商业中心，以购物、休闲为消费主体；万达广场的开设

6、，将通州商业聚焦点再次转移到此区域。闸桥商圈人民商场华联商厦以华联、人民商场为代表，是新华大街核心商圈的延伸段，其中华联是最早进来的百货，在通州具有较高的口碑，是通州原住民的首选地果园商圈苏荷广场苏宁电器以苏荷、苏宁、大中为代表，目前定位是四大商圈中最差的区域，主要是以满足周边新兴居民日常消费为主；由于该区周边大量高档住宅不断兴起，该商圈发展后劲充足，但商业环境需大幅提升。九颗树梨园商圈家乐福贵友商厦以家乐福、贵友、为代表，是通州最新的商圈，周边居住的以新迁居民为主，具有较强消费能力；商圈定位主要以时尚、购物、商务、金

7、融为主体，是目前通州业态档次最好的区域。通州商圈细分国泰百货BHG华联贵友淘宝城京通罗斯福八通线城铁商业带阳光新生活蓝岛大厦苏荷广场李老商品市场东方玫瑰华远好天地李老公庄地块依托八通线，周边社区密集，各商场基本上设立在地铁进出口位置，便捷的交通为商场带来可观的人流，商业多集中于通州北苑站、九棵树站及梨园站，由于商业过于密集，且同质化竞争较为严重，业态较为单一，随着通州交通的进一步便捷，及大型购物中心的兴起，造成此类商场辐射范围逐渐减小八通线商圈整体概况北苑商圈九棵树果园商圈梨园商圈新华大街商圈河东商圈商场概况——通州北

8、苑BHG华联BHG华联建筑面积：3.5万平米商业形态：社区型百货定位：中端百货经营楼层：B1—4F车位：100北苑华联于今年3月份进行商业业态调整，餐饮比例增加至40%，引进汉拿山等知名餐饮品牌，儿童业态比例达到20%，弥补了现阶段周边餐饮及儿童业态匮乏现壮，有效吸引客流进入。由于北苑地铁站遮挡，百货业态销售惨淡，高峰期VERYM