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1、目录第1章.前言11.1.项目意义11.2.主要结论1第2章.宏观背景分析22.1.经济发展状况概述22.2.房地产市场宏观分析32.3.需求分析5第3章.项目分析93.1.项目概述93.2.市场定位123.3.客户定位133.4.产品定位143.5.产品设想153.6.价格预测15第4章.经济测算174.1.测算说明174.2.开发计划194.3.财务指标预测224.4.资金计划234.5.敏感性及风险分析25第5章.项目结论26第1章.前言本报告是针对时尚广场西北角J1J2住宅的开发计划及投资分析。1.1.项目意义时尚广场项目是天津经济技术开发区内重要的城市
2、功能综合项目。它被纳入了天津市委市政府十年初步建成滨海新区的战略规划。是天津开发区建区二十周年形象年建设目标的重要组成部分。它的建设将配合天津城市东移的战略需要，在天津的东部建成一个大型的多功能现代化区域，成为展示天津现代化风貌的“城市名片”，为天津东部进一步加强对外交流和资源整合提供一个重要的平台。时尚广场作为都市服务综合体将大大提高开发区的现代化服务水平，对提升开发区的整体形象，改善开发区内的生活环境和生活质量有着十分重要的作用。它的建成将使开发区不再仅仅是一个适合于工作的区域，同时还是一个适合于居住和休闲的区域。因此它的建设将为开发区的产业提升提供强有力的
3、支持。1.2.主要结论1.2.1.时尚广场J1J2地块住宅项目具有较好的偿贷能力J1J2合计备注总投资（万元）74125预计销售收入（万元）92523平均价格6200元/平方米所得税前利润（万元）11049所得税后利润（万元）6469销售净利润率8.7%销售毛利率14.91%融资后的内部收益率21%财务净现值(折现率6%)（万元）3948考虑融资成本后第2章.宏观背景分析2.1.经济发展状况概述2.1.1.天津经济发展状况概述表2-1：天津近年来的宏观统计数据年份199819992000200120022003全市人口（万人）905.1959.5—1,004.1
4、1,007.21011.30市区人口（万人）———748.0752.21758.78GDP（亿元）1,336.41,450.11,639.41,826.72,022.62386.94GDP增长率—8.51%13.05%11.42%10.72%14.5%固定资产投资（亿元）575.9567.4608.8705.1811.61046.72基本建设投资（亿元）261.0262.6280.8309.4361.9263.67人均可支配收入（元）7,1117,4708,1418,9599,33810313储蓄总额（亿元）———1,1481,4861991.76住房面积（平方
5、米）————16.617.46从表2-1中可以看出：天津是一个经济基础较好且增长较快的城市；2003年天津常住人口城镇化率为59.4%，比上年末提高了个0.5个百分点。由此可知：天津的房地产市场具有上行的潜力。2.1.2.产业结构分析2003年天津生产总值中，三次产业全面发展。第一产业完成增加值89.7亿元，增长6.1%。第二产业是推动全市经济快速增长的主要力量，完成增加值1212.34亿元，增长17.8%，比上年加快3.5个百分点，对全市经济增长的贡献率达到62.8%。第三产业积极化解非典负面影响，完成增加值1084.9亿元，增长11.5%。三次产业的比重分别
6、为3.7%、50.8%和45.5%。表2-2：天津近年来的产业结构年份19992000200120022003第一产业4.94.54.34.13.6第二产业49.150.049.248.850.9第三产业46.045.546.547.145.5从上表可以看出，天津的第三产业的比例不足50%，未来上扬空间很大。2.1.3.开发区的宏观环境分析表2-3：开发区统计数据年份199819992000200120022003常住人口（人）————53,83983,196从业人员（万人）————205,884231,957GDP（亿元）180.11208.45256.443
7、12.03380.09455.23固定资产投资（亿元）73.3550.2850.4695.01102.98130.53基本建设投资（亿元）15.3110.388.1114.4130.4739.52人均GDP（万元）————18.1019.23出口总额（亿元）20.1825.5432.6740.3557.0668.86开发区经济保持快速发展的势头，从1998—2003年，开发区GDP年平均复合增长率达17％，远高于天津其他城区及全市水平。2.2.房地产市场宏观分析2.2.1.投资表2-4：近年来天津的房地产投资情况表年份1998199920002001200220
8、03房地产投资（亿元）1
