西宁市房地产市场调研报告

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1、西宁市房地产市场调研报告西宁市房地产市场调研报告摘　要在全国楼市分化日渐严重的今天，西宁楼市由于起步晚故而风光独好，供需两旺，后劲充足，预计今后两三年内仍将呈高速发展态势。在西宁各大地产板块中，海湖新区开发水平高，发展潜力足；城西区、城中区由于为传统市区，市民认可度高，未来无论市场如何变化，都将持坚挺态势。当前西宁住宅均价0.57万元/㎡，商铺均价3.03万元/㎡，写字楼主力价1.50万元/㎡，各种物业形态都呈均衡发展态势。西宁作为省城，经济的平稳发展，人口的稳定增加，农牧民的入住，外来人口的置业，都将为这座城市的房地产发展注入活力。随着外来大型开发商的不断

2、进驻，西宁房地产市场的竞争正开始趋向激烈，故而务必注重产品品质，而且两三年后，开发将会趋向饱和。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePart

3、ymember肆拾伍西宁市房地产市场调研报告2013年8月21－27日，我们对西宁30多个楼盘进行了全面的调查，调查区域涵盖了西宁市海湖新区、城中区、城东区和城北区，并查阅了大量相关资料，通过充分的分析，特撰本报告，以期为项目的后续开发提供第一手资料。一、宏观背景分析（一）宏观政策分析1、当前市场概况当前，随着中国社会和城市的发展，中国房地产市场已到一个非常微妙的阶段，并开始出现严重的分化：其一，一二线城市由于占据了大量的社会资源，加之中国贫富分化的不断加剧，使得这些城市的房产成为许多人向往的稀缺品，外来人口不断输入，有钱人想更多拥有，房子供不应求，价格不断

4、上涨。其二，许多三四线城市输入人口原本少于输出人口，但多年来一直无节制地发展房地产，当前已普遍供过于求，从而出现比较严重的滞销；其中，一些流行民间借贷和炒房的城市房价开始出现大跌，如温州、鄂尔多斯、神木等，个别城市因入住率极低被称为“鬼城”。此外，仅有少量ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthede

5、velopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember肆拾伍西宁市房地产市场调研报告中小城市，由于房地产发展较晚，当地政府没有过度推进房地产业，所以当前市场较健康。2、未来政策趋势在温家宝主政期间，政府不断出台房地产政策，但政策不得要领，故而始终未能遏制住房地产市场的不健康发展。新一届政府上台后，由于“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”，所以很少对房地产出台政策，何况由于当前各地房地产市场不同，已不宜出台全国性政策。因此，当前除了光打雷

6、不下雨的“房产持有税”外，国家似乎并没有急于出台其它政策，可以说“不出台政策”是当前的最大政策。未来对房地产市场影响较大的政策有二：一是棚户区改造，这会增加供应量，对商品房市场供需关系有一定影响；二是通过经济转型来去房地产化，弱化房地产的地位，避免地方政府走继续“土地财政”的老路。（二）宏观经济分析1、近两三年中国经济难以好转中国经济当前已到了一个“瓶颈”阶段，一直被倚重的“三驾马车”现在都存在问题：其一，由于中国贫富差距不断加大，富人什么都不缺，不需要太多消费，穷人因收入低而且缺乏社会保障方面的安全感而没钱或不敢消费；其二，由于缺乏核心技术，我国的出口多为

7、劳动密集型产品，当前因劳动成本的增加而正失去优势，而且当前世界经济形势也不好；其三，在投资方面，前些年的“4万亿”已饱受批评，并给今天留下了许多问题，所以政府很难再用这种方式。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperform

8、intheadmissionprocedure,to