早期介入与前期物业管理

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1、早期介入与前期物业管理早期介入：是指新建物业竣工（备案）结束之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业

2、主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。第一节早期介入一、早期介入的必要性(一)、发现物业项目开发建设中存在的问题主要表现在：(1)物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；(2)建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；(3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；(4)建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；(5)建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等；(6)财务介入预算成本。(二)、早期介

3、入的必要性在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。二、早期介入的作用(一)优化设计：物业管理企业可从业主及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备

4、选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。(二)有助于提高工程质量：在物业的建设过程中，物业管理企业能够及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。(三)有利于了解物业情况：物业管理企业可以通过早期介入，对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置等隐蔽工程状况进行全过程跟踪。(四)为前期物业管理作充分准备：物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计

5、、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与政府各职能部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。(五)有助于提高建设单位的开发效益：早期介入可以使建设单位得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用周全、业主满意的物业，同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。三、早期介入的内容分为：物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段）、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段五个阶段。(一)可行性研究阶段1．内容(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管

6、理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；(5)设计与客户目标一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。2．方法和要点(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。(3)用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。(二)规划设计阶段1．内容(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；(2)就物业

7、环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。2．方法和要点(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。(3)从确定的目标客

8、户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总