土地增值税ppt课件

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1、第十三章土地增值税TaxonLandValue一、概念是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。二、征税对象、范围征税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额二、征税对象、范围土地增值税的征税范围依三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共

2、利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。二、征税对象、范围标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。标准之三：转让房地产是否取得收入。　　土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。二、征税对象、范围范围：出售（卖地；卖房，存

3、量房地产买卖）征继承（不征）、赠与符合条件的不征（直系亲属赠与；公益赠与）房地产出租（不征）抵押（期间；期满）房地产交换（征，个人互换自有居住房地产免）房地产投资联营（暂免，再转让征）二、征税对象、范围合作建房（暂免，建成后转让征）企业兼并转让房地产（暂免）代建房（不征）房地产重新评估（不征）国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及附着物（免）三、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。四、税

4、率土地增值税实行四级超率累进税率增值额占扣除项目金额比例税速算扣除系数50%以下（含50%）30%0超过50%～100%（含100%）40%5%超过100%～200%（含200%）50%15%200%以上60%35%五、应税收入与扣除项目一、应税收入：货币、实物、其他收入二、确定增值额的扣除项目房地产企业：5项非房地产企业：4项存量房地产转让：3项五、应税收入与扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额，包括：　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统

5、一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本扣除项目3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内扣除项目这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权

6、所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内扣除项目4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）　　非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）扣除项目5.财政部规定的其他扣除项目　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%举例【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商

7、品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）。举例A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝30

8、00（万元）6.房屋及建筑物的评估价格。　　旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。　　重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率举例【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价