房地产评估与银行金融风险防范

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1、房地产评估与银行金融风险防范：近些年来，我国房地产业高速发展起来，并已经成为国民经济中新的增长点。但同时，房地产业亦是最易产生经济泡沫，引发金融风险的行业。下面，本文从实际出发，分析房地产评估中存在的问题，提出相应的银行金融风险防范措施，以期达到规范房地产评估和防范房地产金融风险的目的。　　关键词：房地产评估；金融风险；策略；分析　　Assessmentoftherealestateandfinancialriskprevention　　itedLiaoningDalianDalianBranchofthe116

2、001　　2DalianVankeRealEstateDevelopmentpanyLimitedLiaoningDalian116021　　Abstract:inrecentyears,ourcountryrealestateindustrydevelopment,andhasbeeaneyin.Butatthesametime,therealestateindustryisalsooneofthemosteasytoproduceeconomicbubble,causefinancialriskindustr

3、y.Thisarticleembarksfromthereality,analysisoftherealestateappraisalintheproblemofexistence,putforeasures,inordertoregulatetherealestateassessmentandpreventionoffinancialriskofrealestateforthepurposeof.　　Keywords:realestateappraisal;financialrisk;strategy;anal

4、ysis　　　　房地产引起不可移动性和保值增值性，成为银行最理想的中长期抵押物。银行为保障其贷款安全性，就需要合理地对抵押房地产进行估价，从而形成基于抵押贷款为目的的房地产评估。我国在房地产评估理论和实务方面的研究相对滞后，实践中亦存在着多方面的问题，如评估的时点性、选择方法不当同融资本身的长期性相矛盾，抵押物产权瑕疵、业务衔接不合理等。因此，健全作为联系房地产市场和银行金融风险纽带的房地产抵押贷款评估体系就显得十分重要。　　一、房地产评估中存在的主要问题　　（一）估价方法的选择问题　　房地产估价常用的三种方法是

5、成本法、市场比较法和收益法，估价人员应以实际情况为依据，来对估价方法进行合理的选择。其中市场比较法的本质是将近期类似房地产交易价格作为向导来实施的评估。当房地产市场过热，其交易价格持续超出实际价格合理范围时，此种方法估算的抵押物价值必定比其真实价值要高，银行贷款发放额度自然扩大。当房地产市场回归理性，其交易价格又会重新回到合理范围内，这时抵押物实际价值逐渐显现，导致了银行信贷安全隐患的形成，很大程度上会导致将来大量的坏账、呆账。　　（二）估价特点同融资长期性相矛盾　　房地产估计的一个显著特点就是时点性，即很大程度

6、上是对当前价格状态的评估对象作出判断，大致市场比较法的广为应用，使得在对房地产抵押物进行评估时，多是以当前市场景气度为依据来对抵押贷款价值高低作出判断，而对抵押物未来成交价格变化则相对忽略。房地产抵押贷款偿还周期伴随着数个房地产的经济周期，房地产市场繁荣时期发放抵押贷款，确定的贷款发放额度易高于抵押物长期均衡价值估价。当房地产市场一旦进入萧条或衰退时期，抵押物市场价格便会低于评估结果。此时，如果借贷方理性违约或无力按期还款，就很可能对银行资产的安全性形成冲击，诱发金融风险的形成，甚至爆发金融危机。　　（三）估价机

7、构同银行业务衔接问题　　各商业银行曾下设房地产评估部，但随后逐渐被分离出去，转而委托专门估价机构来对抵押物进行评估。此种情况下，评估机构同银行业务的衔接好坏十分重要。当前，我国银行中懂得估价程序和方法的技术人员不多，评估机构中人员对银行放贷细则和程序也知之甚少，从而致使银行难以对估价结果有效地利用起来。暂且不谈抵押贷款比例的确定问题，就当前这种肤浅又简单的衔接模式，就导致了估价工作客观性和科学性的大程度降低，致使金融风险的增加。　　（四）抵押物产权瑕疵问题　　房地产不但包括地上及土地定着物和同地上利用相联系的地下

8、改良物，以上组成部分的衍生权利亦包含其中。因此，抵押物产权的明晰性将对对房地产抵押价值的高低与实现产生直接影响。于福利分房的基础上，我国又进行了住房制度改革，房地产产权结构和类型较为复杂，产权不全或产权多元化的房屋数量较多，这一定程度上增加了房地产评估的难度。如果抵押物产权本身存在瑕疵，抵押人一旦违约，抵押物的变现价值将大大低于抵押价值，金融风险进一步增加。　　二、基于房