2011年物业管理师综合能力案例考点

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1、2011年物业管理师综合能力案例考点：一、经济学基础知识在物业管理中的应用　　(一)需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用　物业管理市场均衡价格　　物业管理市场均衡是一种相对静止的状态。　　物业管理均衡价格的形成，也是由非均衡逐渐走向均衡的过程。　　当出现过度需求时，存在着物业管理服务价格上涨的压力。这种压力主要是来自业主。　　当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业。　　只有当物业管理市场的供给和需求相等时，物业管理市场才实现均衡。此时的物业管理供给量或需求量

2、就是均衡数量，而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价格就是物业管理市场的均衡价格。　　(二)弹性理论在物业管理中的应用　　在实际工作中，影响物业管理服务需求的因素很多，有物业管理服务的价格、业主的收入等等。　　物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。　　与物业管理服务需求的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性显得较为明显。　　(三)生产

3、理论、成本理论在物业管理中的应用　　物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。因此，要想在物业管理市场上具有较强的价格优势、具有较强的市场竞争力，就必须争取市场份额、扩大物业管理服务规模。　　但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。　　(四)物业管理市场失灵与政府调节　　物业管理服务的价格要与其内在的价值相符。　　由于物业管

4、理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题，通常可以①设置健全的激励制度和监督体系。②政府加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。　　在物业管理过程中，也存在着外部性现象。同样，物业管理的外部性也有正外部性和负外部性之分。　　对于物业管理正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励，以弥补目前我国物业管理企业经营效益的部分缺口。　　对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服

5、或弱化。二、管理学基础知识在物业管理中的应用一、管理职能在物业管理中的应用　　物业管理也是一种管理。在物业管理过程中，企业要想更好地实现物业管理的经营目标，获得较强的企业信誉和竞争实力，也必须灵活地应用管理学的基本原理，包括：　　(一)物业管理决策　　(二)物业管理计划　　(三)物业管理组织　　(四)物业管理领导和激励：分为物质激励和精神激励。　　(五)物业管理控制：主要有纠偏和调适两方面内容。　　二、市场营销管理在物业管理中的应用　　对物业管理而言，物业管理公司在营销过程中：　　首先，进行市场细分，有一个准确的市场定位，包

6、括地域选择和定位、承接物业的档次定位，以及物业项目的类型定位等。　　一个物业管理公司所从事的物业管理服务是针对高端市场，还是中端市场，亦或是低端市场，根据所选择的市场构筑其营销的策略。　　其次，根据目标市场定位确定发展目标，即在市场上成为具有相当规模、专业化水平和服务质量让客户满意、具有较高声誉的物业管理公司。　　第三，加强收集本行业的最新情况和资料，掌握房地产市场的最新行情、有关法律法规、其他有竞争力的同业公司动态、客户需求的发展等市场信息，制定调研课题进行分析论证。　　第四，根据发展目标制订每年的具体的指标，配合指标的完

7、成，采取明确公司品牌宣传战略，以公司服务质量和文化观念出发，树立公司独特的企业形象，提高公司知名度。运用大众传播媒介，开展公益和慈善活动、客户联谊活动、制作视听音像资料、网站和客户通讯刊物等，建立社会关系网络，获取服务对象和社会公众的了解和重视，扩大社会影响，提高社会声誉。　　三、创新管理在物业管理中的应用　　物业管理在中国本身就是一个新的管理模式，从旧的房屋管理到实施物业管理，在这个过程中不能按照以前的模式实施服务，要根据法律、市场、客户需求不断推出新的服务产品。　　物业管理创新主要体现在：物业管理的理念创新、手段创新、模

8、式创新、制度创新、相关管理技术的创新等方面。作为物业管理企业，可将业主可能出现的心理效应(首因效应、近因效应、晕轮效应、情感效应)巧妙地应用到管理中，真正实现人性化管理。三、心理学基础知识在物业管理中的应用　　1.首因效应　　首因效应：即先入为主的第一印象，是指当人们第一次与他人、他物、他