房产商上演多渠道融资 地产信托悄然升温

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1、房产商上演多渠道融资地产信托悄然升温　　去年金融危机让房产企业的资金链面临前所未有的考验;而今，随着融资大门的打开，IPO、企业债、配股、增发等融资方式被地产公司竞相运用,实现房产商多渠道融资。随着银行对房产信贷的收紧，地产商不仅对这些融资模式的依赖进一步强化，而且还开始挖掘新的融资渠道。　　融资大战密集上演　　今年6月以来，随着A股IPO大门的重启，众房企都急不可待地筹备上市。据不完全统计，IPO重启后有超过30家房产企业计划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。无疑，今年是房企IPO久违的春天。　　中投证券李少明告诉记者，由于去年市场遭遇了前所未有的危机，企业在市场融

2、资的步伐有所放慢，此次地产商的融资大潮酝酿已久;而另一方面，今年下半年以来，中国房产企业面对部分市场疲软以及闲置土地开发压力，确实需要融资筹钱维持运转。　　房产企业的融资方式主要分为债务融资和权益融资两种。“从银行获得资金依旧在各地产公司占据绝对比例，也是当前地产商们最愿意实施的融资方式。”渤海证券研究员周户对记者说。　　国家统计局数据显示，2009年9月商品房施工面积和新开工面积持续增长，环比上升10%和15%;在资金来源方面，2009年1到8月，房产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34%，其中国内贷款7384亿元，增长46%。　　但问题是，“今年上半年银行贷款仍是房产

3、项目最主要的资金来源，这种单一的房产融资模式，无论对开发商还是银行系统来说，都蕴含着较大风险。”上述人士认为，一旦政策缩紧，开发商又会遭受“苦日子”。因此，房企只有拓宽融资渠道才能抵御政策风险。　　事实上，房产商多渠道融资，在融资过程中，各地产商可谓各出其招。万科、保利地产等龙头房企选择增发方式募资，规模都超过了100亿元;而首创置业和合生创展等大型房企则选择了企业债或配股等方式募集资金。　　业内人士称，随着上半年楼市销量的猛增，开发商加大开工和土地储备都迫在眉睫，而现实的问题是，银行对大型房企的授信只是画饼充饥，民营房企和中小房企很难真正从银行拿到实实在在的贷款，只能靠其他渠道补给

4、。　　地产信托悄然升温　　随着银行对房产信贷的收紧，地产商已有的融资模式正在悄然发生变化，越来越多的房企开始从信托等其他渠道融资。　　中国信托业协会发布统计数据显示，9月，共有47家信托公司推介43款集合资金信托产品，与上月持平。其中，贷款类产品16款，股权投资类4款，权益投资类8款，债权投资类3款，证券投资类5款，组合投资类7款。而按投资领域划分：地产信托9款，基建信托4款，金融信托9款。　　记者统计发现，虽然地产信托产品款数并不多，但与其他信托产品相比发行规模却更大。9月地产信托产品发行总规模约26.4亿元，占比高达64.3%。与8月9.9亿元相比，9月份地产信托发行规模约增长1

5、66%。　　用益信托工作室统计数据显示，信托公司发售给客户的信托理财计划中，已连续四个月(6-9月)大规模投向房产领域，累计规模约达143亿元人民币，远大于1-5月的95亿元。6月以来，房产逐渐替代地方基础设施，成为信托产品的主要投向。　　针对信托资金热衷投资于地产的现状，一位银行业人士对记者表示，房产商既是最有钱的人，同时也是花最高成本融资的人。目前的市场行情是房产企业需要支付10%或更高的成本(目前的一年期贷款基准利率为5.31%)，并出具合法的抵押物，包括股权、房产或商业项目等。　　9月份，摘得信托产品收益桂冠的“新华信托-渝开发A股股票收益权投资集合资金信托计划”便是一款地产

6、信托产品，其优先受益人年收益率为12%，次级受益人年收益率高达30%。　　据悉，不仅是中小地产商开始从信托渠道获得资金，地产巨头也同样如此。资料显示，今年9月，绿城中国的全资附属公司绿城房产也与平安信托签署了150亿的合作投资战略协。而在此之前的8月份，继金地集团与上海信托合作发行了规模5亿元的信托产品后，金地集团又与平安信托签署100亿合作投资战略框架协议。　　由于银行信贷投放的收紧，房产商多渠道融资，资金来源渠道有限的中小房产公司将更加倚重信托渠道融资，随着信托行业影响力的增加，越来越多的大型房产公司开始青睐信托融资。但是，在这轮融资之后，上市公司拿了钱，我们在今年年底、明年上半

7、年会看到什么现象，这将是一个非常有趣的问题