没有卖不出去房子

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1、没有卖不出去的房子谈营销地产的创新：没有卖不出去的房子一、国八条的出笼带来中国房地产市场的十大变化：1.土地供应市场的理性和规范化；2.金融信贷和资本市场的理性化；3.产品研发的品质趋于精耕细作；4.房价体现产品的档次和水平量；5.从官市场转为营销策划市场。国八条出笼之后，没有思想、没有文化、没有实力的人再也拿不到土地了，所以土地供应市场区域理性化和规范化。最近的国六条是针对资本市场的投资方向出笼的。产品研发的品质有新的思路，我们三线以上的层次，老板虽然做了3－5个项目，开发在20平方米以上，但没有一个项目是成功做的。原来的

2、模式已经不能再做了，产品研发的品质趋于精耕细作。房价体现房子的档次和水平量。江苏有一万五千平方米的高层建筑，我们现在的房价已经不是一个简单的东高西低南高北低的画面，新疆的藏及回族自治区多层住宅可以卖到三千多元一平。为什么这样的项目不能落户在上海、广东、深圳要落户在藏及呢？他的房价和档次、水平是成正比的。过去我做项目的时候，拿到一块土地之后，政府有规划要点，然后再请设计院做规划之前，请公司做一个完整的市场调研，拿出一个完整的规划定位，提出设计要点和规划要点结合在一起，再请设计院做方案，但内地很多市场根本就没有这些程序。哪个领导

3、说怎么样就怎么样，说盖什么就盖什么。扬州的珠宝城，现在的状况是"惨不忍睹"。这是很多政府行为造成的后遗症。这也一样一两年的问题，我做了十几年的地产，我跟前几位大师们不能比，但是我一年有七八十天在飞机上，因为现在很多开发商太需要策划了。我今天要启动一个项目需要五千万，手上只有一千万怎么办？给你一千万你都知道给自己打扮，人的形象、品质，有奔驰坐上去人的形象马上就提升了。今天更多的开发商已经意识到开发策划的重要性。6.我们配套设施和水平更趋于完善化。过去没有会所、没有配套设施的房地产比比皆是，中国房地产代表世界发展最前沿的水平，很

4、多开发商以为中国房地产开发水平有多少落后，今天我可以毫不惭愧地告诉你们，全世界、全球住宅开发水平，中国是最高的。美国很多设计机构，最近我们和台湾、新加坡的开发商进行交流，人们都树起大拇指，认为中国的开发水平才是最高的世界水平。现在中国的文化、底蕴已经超出了本身房地产的开发水平，我们把清华、北大搬到社区到，这在全世界是寥寥无几的。我们有很多很多，我们不是简单在做地产产品了，已经边缘化了，把教育作为住产品来做，把地产作为配套产品来做，这种现象正确与否历史上没有先例，国外也没有先烈，也许是未来全球地球发展一种模式，也许是一种误区。

5、7.文化理念开始荣辱房地产项目，没有文化哪来的文化？我们现在更多的地产开发商，前不久，我们在陕西安康，已经意识到文化的重要性。8.开发商已理性对待广告的投入，过去的广告商对广告的投入是很不舍得的，没有这个意识，但现在开发商已经意识到广告的投入是必要的。9.营销方式与营销模式注重。现在很多开发商已经意识到营销方式与营销模式的重要性。我认为要先招商后开发，不能先开发后招商，我们做的项目就是先招商后开发，我们在扬州有一个项目，没有开发之前，跟亚高酒店洽谈之后，亚高酒店资金已经投入进来了，我按照他们合同的要求，引用他们投入的资金，再

6、来开发。10.认知品牌价值和物业管理关系。我在深圳买房子，为什么要买几套呢？我不仅看中他的房子，还看中他的配套，他住宅的环境。这是国八条对整个市场带来的十大变化。第二，国八条的出笼带来中国房地产市场十大困惑。1.土地资源喜鹊成为开发商心病。现在越来越多的开发商认为土地拿不到，土地资源越来越缺少。2.土地成本上涨成为项目拦路虎。无论哪个城市的土地都很紧张，价格都在上涨。南昌有一个开发商，在宜春花了1.2的亿买了二千亩土地，让我做评估，评估后，他就买了。价格政府不管，政府为了城市经营，把土地卖出去，卖得越高越好，但反过来，政府又

7、说房价太高了，要控制房价。前两天说上海要出台一个新的土地政策，土地要拍卖，谁出的价格最高，谁卖的房价最低。这要好好计算一下，土地价格最高、房价最低，这就要好好计算一下了。这是上海市政府比较高明的地方。3.规划设计已成为开发商头疼事。说句心里话，现在规划设计谁都知道重要。我们很多开发商都不知道，认为这个设计也可以，那个设计也可以，但我认为设计很重要，我认为裁减师的水平也有高低不同，做出衣服水平也不一样，所以我们的产品没有一个好的方案，没有一个好的设计是不行的。最近国六条的硬性指标就是90平方米，指标一出来我们就认为只能做90平

8、方米，那是死政策，我们也要有对策嘛。深圳在五年前，我们一百平方米的建筑面积使用面积可以达到108平方米，政府有政策，我们有对策。今天买一套90平方米的房子，隔壁一套是65，要想买大房子，就买两套，把房子一打通，就是一个大房子了。我们和清华大学研究了6年半的时间，90平方米要做三房两卫一个保