试探住房按揭贷款质押保证金被强制扣划的成因及救济措施

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2、闩期：2012年03月來源：钓联社发展研宄处作？h宜城Ili农村信川联社刘小鹏15日08吋26分J试探住房按揭贷款质押保证金被强制扣划的成因及救济措施近年来，随着农信社业务品种及业务范围的不断拓展与深入，商用（个人）房按揭贷款业务得以迅猛发展，作为一种新型的业务，由于自身没有成熟健全的制度予以规制，加之在我国现冇法律体系下亦无相关的法律规定，以至于在办理此贷款业务时存在一定的随意性，尤其是按揭贷款保证金能否被法院扣划的问题。为了有效的防范和化解此类风险，结合相关的法学理论知识与

3、司法实践及其他专业银行的相关经验，笔考试图从以下几个方面作浅要解构，希望对业务发展有所裨益。-X问题的提出——住房按揭贷款保证金是什么住房按揭贷款（质押）保证金，是指开发商在办理房地产开发贷款过程中按照购房人贷款总额的一定比例向农信社存入以保障在他项权证落实前购房人不能正常还款的款项。开发商通过与农信社签订住房按揭贷款质押保证金合同，承诺自购房人办理按揭贷款之日起至正式办理完房屋产权抵押登记期间，对购房人依借款合同所产生的债务承扪阶段性的连带保证责任。依据《担保法司法解释》第八十五条规定“债务人

4、或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可以明确两个事实：第一，金钱可以作为质押物设定担保；第二，设定银行质押保证金账户是金钱质押的一种表现形式。作为保证金的种类之一（其他还有诸如信用证保证金、银行承兑汇票质押保证金等）的住房按揭贷款保证金在实际操作中，其在设定及“账户特定化”方面并不是十分严格，因为在实际操作屮，基于经济价值最人化及前台操作的方便性考虑，在办理住房按揭贷款业务中，保证金账户中的资金

5、总是不断变化的。随着按揭贷款的发放，保证金账户中的资金可能会不断增多；同样，随着房屋抵押权登记的办理，账户中的资金也在不断返还给出质人即开发商，因此，对于按揭贷款保证金是否是上述《司法解释》中“特定化的保证金”，司法界和银行界并未形成统一的认识，加之法院执行人员的执法素质参差不齐，往往司法人员对于此类专业性很强的业务理解也不到位，依据第三人的申请将保证金予以强制扣划；由此给我们尚未办理他项权证情形下的住房按揭贷款造成风险敞U,损害我社的将来之债权。二、问题的成因——住房按揭贷款质押保证金被强制扣

6、划的原因（一）法律上的成因法院强制扣划住房按揭贷款质押保证金由主耍基丁•以下三种理由，一是认为法律没有规定住房按揭贷款质押保证金不得扣划。信用证开证保证金和银行承兑汇票保证金不得扣划是最高人民法院司法解释予以明确了的，但对于住房按揭贷款质押保证金，由于民事诉讼法及相关司法解释并没有任何程序性和实体性的规定，因此法院有权予以扣划。二是认为银行与开发商约定设定按揭贷款保证金的行为不足以产生质押的法律效力。从形式上看，房地产开发商提供的质押资金仍保留在其单位账户中，不能构成动产意义上“交付”这个质押生

7、效要件，因此不能产生对第三人的公示效力，质押行为无效。加之，账户上的资金不是特定化的,而是随着按揭贷款的发放与收回或他项权证的办理而具有流动性。三是认为保证金在债务人没有“不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形”时，银行不砬享有优先受偿权。在银行没有享受质押权吋法院有权扣划保证金。（二）实务上的成因在实际操作中，大部分前台工作人员缺乏必耍的法律素质与维权意识，面对法院扣划时无法立即拿出相关证据，不知道要利用法律武器维护自身的合法权益，为外，由于缺乏统一性，无论是在合同的订立、账户的开立

8、或者账户管理方面各个网点均存在不规范、不严谨的情况。三、问题的解决——住房按揭货款质押保证金被扣划的救济措施（一）充分地沟通，耐心解释，有理有利有节遇到法院进行冻结或扣划按揭贷款保证金时，相关人员首先要在统一认识，规范操作的基础上积极地与之进行有效的沟通，态度要积极、接待要热情，并及时提供相关的能够证明此保证金质押的性质的证明材料；其次，要立即向相关的职能部门反映情况，以赢得有效解决问题的最佳时机；最后，相关人贝可以提请法院保护农信社的优先受偿权，建议其继续寻找开发商其他的可供执行的财产。（二）

9、提出执行异议，注意时效，积极申诉我国《民事诉讼法》第二百零四条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定屮止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”又依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条的规定“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的