市场调研培训

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1、浅谈市场调研踩盘目的？（什么是踩盘？）踩盘方式？（多人、单人？什么身份？）踩哪些东西？（静态、动态的信息）怎么样踩？用什么方法踩？踩盘是对规定区域内楼盘进行调查并收集各类所需数据的一个过程，踩盘主要对象为最终报告规定区域内楼盘或所服务项目周边竞争楼盘，踩盘最终的目的是为报告提供准确、完整的数据。什么是踩盘？如果你是单人，那么你可以是买房者、同行、记者、学习者（学生）、或是路过打酱油的；如果你们是2个人，那么你们可以是兄弟、姐妹、兄妹、姐弟、情侣、同事。。。。。。。没有想不到，只怕你装不到；如果是多人、那关系很复杂，你们可以精心策划一下你们的关系，只要不是三角恋就行或是韩剧的N角恋。最重要的

2、是你或者你们必须设定好你们的身份、家庭环境、职业、购房预期、购房用途，因为售楼员随时可能套你的信息。踩盘方式快乐都是自找的踩盘时的心态也是一样的在刚入行的时候去踩盘，是一件很痛苦的事情！年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的，有点畏惧销售员的目光，自身专业性不够，不知道该从哪里问起，在踩盘中是漏洞百出，“险象环生”，往往在对方咄咄逼人的目光下退缩，“逃”出售楼中心。在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。前期准备售楼部调研项目现场调研电话调研基本信息市场信息产品信息客户信

3、息调研阶段电话调研调研内容明调暗调调研身份踩盘一般是分为明踩和暗踩：明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意，可以迅速的了解到项目的基本情况，节约时间调查其他项目，但不可能从售楼人员口中得出许多重要的数据；暗踩就是装成购房的客户调查项目的情况，所用调查的时间较长，客户身份更为便利和有效，能够调查到较为详细的资料。踩盘时如何保持镇定心理最重要的是心理素质要好，演员在这方面作的就不错，要有好的心理素质，首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。其二：踩盘时不能太急于想了解对手资料，做到等对方主动向你讲解。其三：提的问题不能太专业，有是提点低级的问题麻痹对方，让对方放松警惕。方式上不能太直接，

4、用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧，问销售就问还剩哪些楼层可选，问公摊不问得房率,...等等，去化、千万别一开口说的比别人还专业了!调研的内容，即踩盘到底需要获得哪些信息：1、基本信息了解项目基本情况及各类经济技术指标：其中包含占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、总户数、开发商、投资商、建筑设计单位、建筑施工单位、规划设计单位、营销策划公司、代理商物业公司、开盘时间、交房时间等。这类数据可以在网上或电话咨询，是最容易获取的，也可以从实地调研得到楼书等宣传资料获得。重要网站：亿房、搜房、新浪房产、乐居房产、热线房产、

5、焦点房产对所有在售楼盘的报价和成交价进行公示数字武汉、武汉房地产市场信息网，武汉城市综合开发办公室2、市场信息：项目分期，在售期数，在售楼栋，各类户型，价格，销售情况，优惠活动3、产品信息：总规、园林、立面、户型、大堂、会所、设施设备、智能化4、客户信息：分布区域、行业、年龄、目的、结构等二、售楼部调研阶段此阶段所需调查内容较多，可以按步骤来进行调查；1、首先调查项目开发情况，包括项目已开发期数、楼宇栋数及物业类型，在售期数、楼宇栋数及物业类型，未来开发期数、楼宇栋数及物业类型等。一般情况下，售楼小姐都会对第一次来看房的客户讲解项目的基本情况和前期开发情况，网上和楼书资料上也会有相关的信息

6、。知己知彼：接待流程的必备标准流程图示裱板区样板区大模型区户型模型样板房现房观看销售接待区优秀的市场调研人员不比演员差多少2、其次是调查户型、价格及销售情况等方面，户型要调查各个楼宇所有的户型、户型分布情况、面积，价格则要调查各个楼宇的起价（一般为第一层的价格）、均价、最高价（一般为顶层的价格），其中还包括各楼层差价、物业管理费、得房率、优惠折扣等方面的间接调查，销售情况必须配合项目在售的户型进行调查。此类数据调查较为麻烦，为了确保调查数据的准确性与完整性，有必要进行多人和多次调查，户型和价格必须要配合调查，现场调查完后还可以进行电话跟踪调查，以弥补现场调查中所遗漏及不全之处，销售情况则可

7、以根据后面去项目实地观察及房地产信息网上备案情况进行核实。价格是如何构成的？单价形成=基准价+平面差+层差朝向差价跳差楼体低层内庭中层高层外庭远景园景15F20F内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬3、最后是配套设施调查等方面的调查，其中包括项目周边的交通、教育、医疗、商场、银行、邮政、公园广场等，项目内部的教育、医疗、商铺、银行、活动场所、会所、物业管理、停车位等。项目周边的配套设施可以在售楼小姐介绍项目基本情况的时候进行询问，