宏观调控政策对城市土地市场价格影响路径探究

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1、宏观调控政策对城市土地市场价格影响路径探究摘要本文首先对影响城市土地价格的研究进行综述，随后从财政、货币和行政性综合政策三方面分析其如何影响土地供给和需求继而影响土地价格，最后利用进行配对t检验，证明宏观调控政策确实通过土地供应量的中介对土地价格产生影响，最后是文章的结论部分。关键词城市土地价格　宏观调控　路径　数据分析一、引言（一）城市土地市场我国实行城市土地国有，农村土地集体所有的政策。随着房地产业（包含建筑业和房地产服务业）的迅速发展，房地产在我国的经济发展中起重要作用，成为关系国计民生的重要产业，房地产业与城市土

2、地价格息息相关。此外，各项土地税费也构成了中央和地方财政收入的主要来源。因此，对城市土地市场的研究至关重要。下表列出了我国城市土地市场的基本结构。我国城市土地市场结构一览表市场类型土地使用权一级市场土地使用权二级市场市场类型国家（卖方）土地使用者土地使用方（买房）交易形式行政划拨出售房地产出租房地产出让（招标、协议、挂牌交易、拍卖）转让已开发土地土地合营、企业兼并交易价格征地费地价=房价-建房成本-利息-利润-税金出让价（招标价、协议价、挂牌价、拍卖价）地租=房租-折旧-维修费-管理费　地价=转让价-土地取得成本-土地开

3、发成本-利润-税金我国城市土地市场主要分为一级市场和二级市场，其中，一级市场属于政府组织实行土地招拍挂的过程，二级市场则是土地使用者之间的土地流转过程。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprot

4、ectingtheregionalpositionandachieve（二）城市土地价格宏观影响因素研究现状国外学者对土地价格宏观影响因素的研究大多依据供求原理建立计量经济模型，探讨利率水平、人均GDP、城市规模、城市经济发展状况与土地总体价格水平的关系。重点研究城市规划、城市土地使用规制、城市增长控制以及税收、土地价格模型等影响作用。关于土地价格形成机制的研究，Weber(1909)认为影响企业将根据最低生产成本决定工厂选址，探讨自然技术因素、社会文化因素、和集聚效应的影响；野口悠纪雄（1997）将影响城市土地价格的因

5、素归纳为供给和需求两方面,其中供给方面的因素有土地利用规划、公共基础设施、财政税收制度和容积率等,需求方面的因素有实际需求因素与投资或投机需求因素；Wurtzebach、Miles（2001）等将从经济、社会、行政、人口和心理几个方面对影响土地价格总体水平的因素进行系统的划分。国内对于土价价格宏观影响因素的研究以定性分析为主，定量研究相对来说较少，直到最近几年才逐渐增多。竞翔（1994）等从社会因素、经济因素和行政因素三方面研究影响城市土地价格的因素；李涛（2004）从宏观、中观、微观三个层次分别对城市土地价格与相关影响

6、因素进行分析，探讨影响土地价格的主要因素；潘永强（1998）等从个别因素、区域因素和一般因素探究影响我国土地价格的主要因素。关于具体的政策影响因素；邱玲章（2006）对土地在宏观调控的类型、历程和效果进行分析；魏莉娜（2006）对土地参与宏观调控的理论基础、机理、现状和土地供应、价格、税收、金融政策进行分析，并对“铁本”和“建龙”事件进行案例研究；丰雷（2010）等对土地政策的宏观调控与中国实践结合起来进行分析；林赟雷（2013）则对土地、货币、税收政策对地价的影响进行了比较详尽的理论分析及实证分析。总的来说，有关宏观土

7、地政策对土地价格的影响比较详尽，但是具体作用过程的分析不够具体。对影响土地价格的具体路径仅仅是提出了理论分析，在实际验证的时候仅考虑到各项政策与土地价格的直接分析，没有考虑到各项政策与土地供应量之间的关系。本文将探讨宏观经济政策在土地价格调控中的应用，首先对宏观调控政策影响土地价格的路径进行具体理论分析，接着对宏观调控政策对土地供应量的影响是否显著进行假设检验。二、宏观调控政策影响路径分析（一）土地价格直接影响因素：供求关系的角度在土地市场上，影响土地价格的直接因素是供求关系。供过于求，价格下降，供不应求，，价格上升。在

8、本文中，由于土地划拨有较强的行政性因素，其价格是背离市场规律的暂不考虑土地划拨的因素，此外，由于城市土地以出让为主，二级市场中的土地流转仅占很少的一部分，因此，本文仅对城市土地一级市场中的招、拍、挂价格进行讨论。影响城市土地供求的因素有很多，前人也做了详尽的分析，总结起来，影响土地供给的可能因素主要包含以下几个方面：