土地登记实务

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1、土地登记实务土地登记的概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。世界土地登记制度 䦋㌌㏒㧀좈໱琰茞ᓀ㵂Ü契约登记权利登记托伦斯登记权利+托伦斯代表国家法国（英美）德国澳大利亚我国立法思想登记对抗登记生效登记生效登记生效为主登记审查形式审查实质审查实质审查实质审查为主登记公信力无(案例)有有有登记是否强制否是初次不强制依申请登记簿的编成人物人物颁发权利凭证否否否是登记内容动态为主静态为主动态+静态动态+静态土地登记的原则——属地登记（《土地登记办法》第三条）Ø申请人应当依照

2、本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。Ø跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。Ø在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。申请提交的文件资料：１．土地登记申请书；２。申请人身份证明；３。土地权属来源证明；４。地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；５。地上附着物权属证明；６。法律法规规定的完税或者减免税凭证等；７。其他证明材料《

3、土地登记办法》第18条规定，有下列情形之一的不予登记：Ø土地权属有争议的Ø土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的Ø未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的Ø申请登记的土地权利超过规定期限的Ø其他依法不予登记的不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形）Ø土地权属争议未解决的；Ø土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；Ø未按合同约定付清全部土地价款的；Ø按土地价款缴纳比例分割申请登记的；Ø申请登记的土地权利超过规定期限的；Ø无合法用地批准等土地登记申请要件的；Ø对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；Ø协议

4、出让地价低于出让底价的；Ø违反规划改变土地用途的；Ø未办理土地使用权登记而设定抵押的；Ø异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；Ø查封登记解除前申请办理抵押登记等。持证上岗Ø未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字。Ø土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。总登记程序上的特殊性：增加了准备工作，增加了通告和公告。地籍调查：由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施。土地总登记通告的主要内容：１．土地登记区的

5、划分。２．土地登记期限。３．土地登记收件地点４．土地登记申请人应当提交的有关文件材料。５．其他事项土地总登记公告的主要内容：Ø土地权利人的姓名或者名称、地址；Ø准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质等；Ø土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；Ø其他事项。经过批准进行转让、出租、抵押的，需满足条件：•(1)土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人•(2)领有国有土地使用证•(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明•(4)补交了土地出让金，或以抵押所获收益抵交土地出让金招拍挂范围，包括：（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；

6、（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。不得低于协议出让最低价：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记要点（申请人提交的权属来源证明）Ø人民政府批准文件Ø原《国有土地使用证》Ø出让合同Ø土地出让金及有关税费缴纳凭证Ø其他证明文

7、件Ø国家租赁国有建设用地使用权初始登记提交的土地权属证明文件：n国有土地租赁合同；n建设用地批准书；n原《国有土地使用证》；n其它证明文件。权属审核n申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有建设用地使用权租赁合同中的土地使用人一致。n国有土地租赁合同应由市、县国土资源行政主管部门与承租人签订。n最高使用期限应符合出让国有建设用地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年。n国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记要点（提交的土地权属证明文件为）：n（1）企业改制方案及批准文件