楼市新政利弊考

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1、楼市新政利弊考郭文婧习近平总书记反复强调，我国经济进入了“新常态”，我们要“认识新常态，适应新常态，引领新常态”。其实，无论是认识、适应，还是引领，我们都必须以十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的新论断为基础进行逻辑思考。而市场的决定性作用，最核心的就是资本市场在宏观经济中的主体作用将被进一步强化，资本市场实体经济“晴雨表”的调节作用将逐步显现。在楼市快进入“寒冬”的状态下，楼市330新政的“救市”色彩无疑是存在的。为何要救市？李克强总理在今年的政府工作报告中已经说得很清楚了，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能

2、比去年还要大”。2015年预期GDP增长也调整为7%左右。“救市”，再次显示出房地产业对于国民经济的带动作用及重要支柱产业地位，与中央稳定经济增长的方向是一致的。在出口和消费难以立刻扭转的情况下，稳定经济增长短期内最有效的办法就是投资，于是我们看到铁路建设、“一路一带”、城市基础设施等众多政府主导的大投资。这些投资都需要钱，特别需要地方政府出钱，可钱从哪里来呢？贷款，可我们不能忘了财政部口径下的地方债就达到了23万亿，而且进入了偿债高峰。尽管财政部前几日下达了1万亿元地方债置换的额度，但“借新还旧”毕竟只是饮鸩止渴，“解铃还须系铃人”。地方政府的基础就是土地

3、财政，楼市新政正好是处理化解债务和稳增长关系的有效办法。从资本的视角，我们不能忘了2014年楼市930救市的一个重要内容，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首次明确鼓励房贷证券化，筹集资金以增加贷款投放。如果房子卖不出去，或者首付比例过高，银行能拿什么来证券化呢？房贷证券化不就注定做不起来；如果房价一直处于下跌状态，即使房贷证券化了，但有谁会来买呢？怎么发挥撬动资本的“杠杆”作用呢？房贷证券化岂不注定要失败。在这个意义上，楼市330新政，实际上是楼市930救市的配套政策。就楼市本身来说，李克强总理反复强调“民生”政府，强调经济的健

4、康发展，不搞“强刺激”。在中国经济下行压力还在加大的情况下，如果楼市330新政导致房价暴涨，不仅会引来民怨，而且也不利于楼市本身的可持续健康发展。而这次的楼市330新政，与2008、2009年的救市政策，虽然内容相似，但楼市发展的本质状态已截然不同，现在供大于求、投资需求退市是楼市的大背景，救市导致房价暴涨的可能性并不大，因而可以在同样起到助力减缓经济下行压力的同时，让楼市伴随中国经济实现软着陆，进入“新常态”。正因为这次楼市330新政，总体上是置于“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑之中的，所以资本市场表现得较为谨慎。一方面，3月31日地产股在开盘一度

5、冲高后，立即来了个回马枪，收盘时居然有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%；另一方面，与此对应的是绿地、万科、恒大等大开发商的“零点行动”：在不停暗示“不买马上涨”的同时，却“周二不打烊，通宵卖房，所有房源不涨价，还主动给优惠，并且项目还专门加推新房源。”新政是谁的利好？带有“救市”性质的楼市330新政，从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中，对政府的利好已经显而易见，维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等等。对银行的利好也很明显，新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减

6、轻系统风险的同时又增加新的利息、房贷证券化可以将房贷转移至表外，减少负债，增加现金流，可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥，下到物业、家具和装修，与房地产产业链密切相关的数十个行业，利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动，房地产就将进入新金融时代，包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获好。当然，楼市新政影响最直接的，就是开发商和购房者。对开发商来说，楼市330新政既是助力逃命的新政，也是助力发展的新政；对购房者来说也同样，既是助力逃命的新政，也是助力购房的新政。市场竞争使然，任何一个行业都不可避免地走

7、向整合集中之路，催生出行业寡头。我国房地产行业近几年的集中度在不断加强之中，在楼市总体疲软中，这一趋势在2014年表现得尤为明显。第一，规模效应得到了充分彰显，80家房地产企业跻身百亿军团，占了市场份额的40%，其中7家房地产企业跻身“千亿俱乐部”，销售额均值达到1607亿元，更是首次出现两家销售额超2000亿元的房企；第二，销售金额的增长率进一步凸显了强者恒强的定理，“千亿俱乐部”的增长率均值达到23.8%，300～1000亿房企的增长率均值为14.6%，100～300亿房企的增长率均值则只有10.4%，不同规模房企未来的差距将进一步拉大。在如今供大于求、

8、投资需求退市的楼市大背景下，楼市330新政对小开发商