reits在中国的应用案例与市场展望

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1、第四章REITs在中国的应用案例与市场展望与欧美以及亚洲部分国家（日本、新加坡等）相比，REITs在屮国起步较晚，到2005年底才在香港有了第一支REITs基金。2005年11月25H,领汇房地产投资信托基金在香港上市，成为了香港的第一支REITs基金。不到一个月，12月21日，越秀房地产信托基金在香港上市，成为第一支以巾国闪地资产为交易对象的REITs。到2005年底，香港共有3只REITs（领汇、越秀和泓富）先后上市，市值达到31亿美元，投资冋报率为5%-6%。2006年，阳光地产、富豪酒店等REITs也

2、相继在香港挂牌上市。2008年11月，中国房地产投资信托基金的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于201◦年上市。2009年初，央行曾有意向尝试着推出REITs等创新型融资工具，并会同相关部门形成一个试点的架构，但受制于我国尚未完备的相关法律法规及当时的巾场环境，REITs未能正式推出。截至2010年6月，国务院先后批准了北京、上海、天津和广州作为首批REITs试点城市。2011年4月，汇贤产业信托在香港上市，成为全球首只以人民nr计价的房地产信托投资基金。9月，国投瑞银主投亚太地区REITs产品

3、，完成合同备案，成为了国内首个REITs专户产品。10月26日，鹏华美国房地产基金开盘，成为中国大陆首只投资美国房地产的基金。而今年的7月8日，广发美国房地产指数基金作为国内首只美国房地产指数基金开盘，再次掀起了REITs在中国发展的浪潮。仅仅两天后，开元酒店地产基金也成功在香港上市，成为了屮国A地首个上市的酒店地产基金。截止2005年底，各信托公司发行的信托产品中，房地产信托仍是重要部分。近年来，房地产信托产品在我国的蓬勃发展，一方面有力表明了我国房地产业，包括商业地产行业对资金的渴求，另一方面也显示了资本

4、市场对合适的高风险投资品种的需求，因此，如果REITs产品能够尽快的顺利推出，则将对我国房地产业的融资困境带来积极的影响，当然REITs产品在我国的发展还需要面对产品结构、要素设计、投资者沟通、法律制度等多方面的障碍。4.1越秀REITs成为中国内地首支在香港上市REITs2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金在香港成功上市，这次真正意义上的REITs上市具有里程碑式的意义。作为我国内地第一家、香港第三家商业地产信托基金，越秀REITs获得了资本市场的青睐与追捧。上市当日，该基金份额最高上涨达到23%

5、。越秀REITs被业界誉为“qi国市场内地首单REITs”，此次上市共募集资金17.92亿港元，同时考虑银行贷款融资12.87亿港元，共计为发行人融资超过30亿港元，其募集资金主要为发行人支付工程建设屮的承兑汇票及白马商贸大厦翻新工程等各项筹资成本。实际上，在2001年，越秀城建即与相关资本市场屮介机构开始沟通，计划以REITs的形式在新加坡市场上进行融资，但随后因种种原因并未成功。到了2005年6月，香港市场监管部门就其《房地产投资信托基金守则》进行了修改与完善，并在条款上首次撤销了香港对于房地产信托投资基

6、金投资海外物业的限制，与此同时，由于当时国内通货膨胀的抬头，宏观政策开始趋于谨慎，国家开始对房地产行业进行调控，并有针对性的出台了一些紧缩政策，从而导致国内地产企业感受到了融资的凼难，资金链不断紧张，对资金的渴求逐渐迫切，这种宏观环境迫使越秀城建将REITs重新排上了日程，并综合考虑各种因素，选择香港作为融资市场。越秀城建为REITs的成功发行做了大量的努力，选择了全球资本市场上的大型投行作为合作伙伴，主承销商最终确定为汇丰银行、星展银行和花旗银行，由普华永道提供审计服务，巾贝克麦坚律师事务所提供法律咨询服务

7、。各项努力最终使得越秀REITs成功发行并上市，成为中国大陆首单REITs,为内地其他房地产企业的融资起到了非常大的启发作用。总结下來，越秀REITs的成功可以为我们提供以丁几条借鉴经验：1、越秀REITs所使用的基础资产。由广州城建集团成立一家注册地维京群岛的特殊H的公司，即广州城建离岸公司，持有越秀REITs拟安排上市的资产，包括旗下白马广场、财富广场、城建大厦以及维多利亚广场部分物业，而后由越秀投资以股权收购方式并购广州城建离岸公司，这样操作的考虑是离岸公司重组交易成本较低，且在法律上更加矜易操作，越秀

8、投资通过广州城建离岸公司持有拟上市资产，据统计，总建筑而积约为16万平方米，估价40.05亿，根据公开发布的资料信息，四个物业均为越秀旗下的优质资产，物业出租率均保持在较高水平，达到了90%以上。2、越秀REITs所设计的产品架构：越秀投资通过SPV，将其所有的四个发展潜力较好、盈利能力较强的商业物业项目，即前文中所述的白马大厦，财富广场，城建大厦和维多利广场打包注入到越秀REITs中，这四个物业资