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1、大型居住区可行性研究报告(2)客户接受的主力总价在30-50万左右房屋单户需求面积在90-130平方米之间客户的主要职业为企业白领、公务员、外企人员和私营业主根据x市别墅市场的消费群体来看，x客户占据约50%,x本地人约为15%，江浙客户占据35%左右。但鉴于本项目定位为联排和叠加别墅，适宜居住而非休闲、度假，因此，主要客户群体应该是x本地人，具体来讲应该是x本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是x高级白领和企业主、x投资客。价格定位在相近原则和可比原则的指导下，选取x森林别墅，x花园作为本项目别墅定价的可比样本；选取X花园、X花作为本项目多层定价的可比样本。表别墅价
2、格修正系数表比较内容权重X别墅x花园(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%外部环境25%社区环境10%建筑形式25%房型设计10%1配套设施10%主题提炼5%1合计100%//将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到：比较项目名称价格修正参考价格项目Ax森林别墅5500/4850项目Bx花园7500/5170万方江南森林别墅和威尼斯花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在4850-5170元/平方米，此，本案别墅市场参考价格为5000元/平方米。表别墅价格修正系数表比较内容权重x花园x花园(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%外部
3、环境25%社区环境10%1建筑形式25%1房型设计10%1配套设施10%主题提炼5%1合计100%//将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目A阿里山花园3900/3377项目B景轩花园3800/10953470阿里山花园和景轩花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在3300元/平方米，因此，本案公寓市场参考价格为3300元/平方米。五、财务分析技术经济指标说明可售面积共计198,500m2,另有公建配套如下：至少480m2的社区用房，至少900m2的物业管理用房，一处占地2700m2,建筑面积不小于1800m2的6班幼儿园
4、等。由于规划设计要求该地块车位配比需达到1:1，因此本项目应提供1771个车位。假定其中的60%为可售车位，即1062个车位，而每个车位的使用面积加公摊面积迗到30m2，则应建各类车库约31871m2。综合考虑项目体量及开发周期，初步推断本项目分四期开发，整个建设期长迗年。各期开发量如下表所示：各期产品开发安排各期面积配比一期二期三期四期多层住宅35,00040,00044,500小高层40,000联排/叠加别墅6,00010，00010,00010,000配套商业1，5001，500合计42，50051,50054,50050,000多层比重%%%小高层比重联排/叠
5、加比重%%%%销售收入测算多层住宅预售起价初步定在3300元/m2,联排叠加别墅预售起价初步定在5000元/m2，配套商铺预售起价初步定在55⑻元/m2，由于小高层住宅于最后一期推出，届时售价理应较现在有一定增幅，因此预售起价初步定在3900元/m2,车位售价则长期恒定在90,000元/m2上下波动；本项目可售车位数量较大，因此考虑在建设期内总计售出65°/。，即691个。考虑房价只有低开高走才能吸引投资客、满足已购房业主的心态以及帮助消化上一期的尾房，同时为了尽量多的考虑风险因素的影响，因此对本项目的房价涨幅采纳了偏保守的假设，即住宅及别墅每季度上涨50元/m2,配
6、套商铺由于体量不大，因此每季度上涨100元/m2。假定当某期销售率达到70°/。左右时，即可推出下一期预售，以确保各季度的现金流仅出现淡旺季的差异，而不会出现几何级倍数的差异。通过以上假设，经测算得出本项目的总销售收入为839,740,586元，详细计算参考附表1销售收入估算表。投资估算由附表2可以计算出本项目建设投资共计351,488,832元，项目总投资为632,467,155元。现金流量分析及财务评价由附表3现金流量表可以计算出：本项目税后利润为137,090,785元，投资收益率为％，静态投资回收期为年。本项目净现值为99,718,087元，内部收益率为％，动
7、态投资回收期为年。敏感性分析从附表4敏感度分析表来看，当销售收入下降10%后，本项目内部收益率下降到％，低于行业折现率。当建设投资上升10%后，本项目内部收益率下降到％，也低于行业折现率。因此，本项目抗风险能力一般。附表1销售收入测算表项目nxxxxxxQ2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1一期多层住宅销售面积(m2)1750070003500350017501750销售收入（元）5775000023450000119000001207500061250006212500联排/叠加300销售面积（m2）30001200600600300销售
