跨年度收取房屋租金收入该如何确认收入

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1、跨年度收取房屋租金收入该如何确认收入：房屋租赁行为，出租方收取租金，会涉及到企业所得税、营业税及附加、印花税、房产税等税收，会计处理与税法规定存在较大差异，在纳税时必须按税法规定进行调整，掌握起来比较困难，本文根据现行税法规定，对于出租方租金收入的会计与税务处理进行分析。　　关键词：跨年度；房屋租金收入　　：F293.3：A：1001-828X（2011）10-0107-01　　　　一、企业所得税　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即

2、使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：“租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”　　以上规定，对于租金收入如何确认，看似相互矛盾，对于租金收入，究竟该如何确认？新《企业所得税法实施条例》第九条和第十九条的规定是否冲突？　　《国税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)文件第三条关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认规定：“新税法实施

3、前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。”　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)，“根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已

4、确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”　　综上，新税法实施后，目前对于租金收入的确认，既有权责发生制，也有按合同约定(近于收付实现制)，《实施条例》第九条和第十九条规定并不冲突，第十九条属于“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定”的例外情况。核心在于，租金收入是如何收取的。根据国税函[2010]79号，只有租赁期限跨年度，并且租金提前一次性支付，同时符合这两个条件，才可以按权责发生制原则确认；除此之外，只能按合同约定承租人应付租金的日期确认。　　根据上述规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，应按合同约定承租人付款日期确定固定资产出租收入，

5、即使在合同约定日期没有收到租金，也需确认企业所得税的收入实现。　　在实践中，尽管并非每笔租赁业务都会签订合同，但可以肯定的是，租金收入属于企业所得税的收入总范围。因为《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种取得的收入，为收入总额。”其中，第六项即为“租金收入”。而且，企业的租金收入若满足“收入的金额能够合理地计量”条件，不论相关经济利益能否流入企业，就应当确认收入。　　因此，即使没有合同约定，只要实际取得了租金收入就应全部计入当期应纳税所得额。　　二、营业税　　自2009年1月1日起施行的新的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款

6、规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。　　营业税纳税义务发生时间的一般原则性规定，为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。　　同时《营业税暂行条例实施细则》第二十四条对纳税义务发生时间的情形给予了具体解释，收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。　　因而就跨年度的房租租赁收入的就税收征收角度而言，其纳税义务发

7、生时间就具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质。　　三、房产税　　房屋租赁的房产税应于收到租金时一次性交纳，按年计算分期缴纳，只适用于从价计征。　　转租房屋应如何计缴税收?按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为产权所有人。因此，A公司将自用房产出租给B公司，A公司应按其租金收入计缴房产税，B公司转租的不用缴纳房产税。但A公司和B公司的租金收入，都应分别交纳营业税及随征的城建税、教育费附加。　　四、印花税　　根据《中华人民