房地产企业如何应对土地增值税的清算

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1、房地产企业如何应对土地增值税的清算于蕾：本次主题是针对北京市土地增值税配套文件的研讨。主要内容有土地增值税的政策盘点、近两年来土地增值税的主要政策变化和北京市土地增值税配套文件的探讨。　　一、土地增值税的重要文件：综观土地增值税的政策变化，重要文件有：土地增值税暂行条例、土地增值税暂行条例实施细则、财税[1995]48号文件（虽然个别条款已经失效或者废止，但仍具有指导性意义）与最近发布的财税[2006]21号文件和国税发[2006]187号文件。　　二、土地增值税清算政策详解　　1、对清算单位、计税单位的税收政策规定清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发

2、项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?计税单位：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?北京市相应政策规定——土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。　　2、土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。?符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（

3、1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。?北京市相应政策规定——符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。　　符合下列情况之一的

4、，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。　　房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。　　3、土地增值税的清算时间属于主动性清算对象的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务

5、机关办理清算手续；属于被动性清算对象的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。　　北京市相关规定：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。　　凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30

6、日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。　　4、计税收入的确定　　（1）相关收入的确定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；清算收入只包括清算单位的物业销售收入；清算时未取得销售收入的，如分期收款，实际操作中多以合同记载金额确认，需与主管税务机关沟通；租金收入不计入。　　（2）纳税人应重点关注特殊收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入等。　　对于代收费用，要按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知

7、》（财税[1995]48号）的相关规定进行计算收入与加计扣除的处理。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给