租赁合同培训讲义课件

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1、第四节租赁合同P264租赁可以区分为使用租赁和用益租赁，仅以使用为目的的，称为使用租赁；以使用及收益为目的的，称为用益租赁。一、租赁合同的概念《合同法》第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、租赁合同的特征1．租赁合同是转移使用权的合同。在我国，一个具体的租赁合同的内容，是否包括收益，应依法律规定或依双方当事人约定。2．租赁合同是不要式合同城市房屋租赁合同为要式合同3．租赁合同的标的物为特定的不可消耗物在特殊情况下，物的部分也可以作为租赁合同的标的物。4.租

2、赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。三、租赁合同的内容和形式（—）租赁合同的内容《合同法》第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《合同法》第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

3、　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（二）租赁合同的形式《合同法》第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。四、租赁合同当事人的权利和义务（一）出租人的主要义务P2671．租赁物交付及保持租赁物适租义务2．出租人的维修义务3．权利瑕疵担保义务1．租赁物交付及保持租赁物适租义务第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。例：甲租赁给

4、乙汽车一辆，交给乙后，汽车发动不起来。经查汽车发动机已经报废，则乙可解除合同。2．出租人的维修义务《合同法》第二百二十条【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《合同法》第二百二十一条【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。3．权利瑕疵担保义务《合同法》第二百二十八条【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能

5、对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。（二）出租人的主要权利《合同法》第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（三）承租人的义务1．按约定使用与按性质使用2．妥善保管义务3．添附禁止义务4．禁止转租义务5．租金支付义务6．返还租赁物义务1．按约定使用与按性质使用（违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失）《合同法》第二百一十七条【承租

6、人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《合同法》第二百一十八条【正当使用租赁物的责任】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。2．妥善保管的义务《合同法》第二百二十二条【租凭物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。3．添附禁止的义务《合同法》第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对

7、租赁物进行改善或者增设他物。　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。4．禁止转租义务《合同法》第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人承租人次承租人三人关系是：（1）出租人与次承租人之间无合同关系（2）若无特别约定，承租人可以从中赚取租金差价（3）次承租人损害租赁物的

8、，其权利主张方式为：①承租人就次承租人行为对出租人负责，承担损害赔偿责任（合同相对性）；②尔后，承租人可向次承租人主张违约损害赔偿；③出租人不可以直接向次承租人主张违约损害赔偿（合同相对性）；④出租人可基于所有人地位向次承租人主张侵权外孙还赔偿或物上请求权。未经出租人同意，承租人擅自转租的，三人关系如下：（1）出租人可解除与承租人之间的租赁合同；（2）第一个租赁合同解除后，承租人与次承