2016年写字楼能耗评估及节能降耗措施

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1、浅谈写字楼能耗评估及节能降耗措施分享人：时间：2016.03.20一、写字楼物业管理成本二、写字楼物业能耗组成三、能耗的一般评估方法四、降低能耗的常用措施目录根据国家《物业管理收费规定》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容，即：人员工资福利费用；公共部位、公共设备设施的日常运行和维护、保养费用绿化养护费用清洁卫生费用公共秩序维护费用；办公费用固定资产折旧费用公用部位、龚勇设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用在上述框架下，写字楼的成本大致可以划分为四大部分人力成本占总成本30%*40%公共能源占总成本的20%-

2、30%管理费用占总成本的10%营运成本占总成本的20%公共能源成本在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的20%-30%（甚至更高），在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点写字楼物业管理成本物业管理中写字楼能耗组成电能主要由中央空调机末端设备、公共区照明（走道、楼梯、地下室、设配用房照明）、电梯（电梯用地、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设配（电话网络机房、设备用电，手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统

3、、消防系统、门禁系统等）、其他机房设配用房等水耗绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水，其他用水（如设置洗车场、消防用水）等天然气主要中央空调用气、食堂用气等写字楼物业能耗组成能耗组成中，电能消耗占比较大，电能消耗中主要以中央空调耗能为主，一般能占电能消耗的40%-65%，电梯耗能是电能消耗的第二大户，其次是公共区照明，其他系统用电基本恒定。写字楼能耗主要由电力消耗、水资源消耗、天然气消耗三部分组成，以电力消耗为主，电力消耗中中央空调机电梯耗能较大，是节能降耗的重要控制点电力耗能水耗天然气能耗的一

4、般评估方法能耗计算一般要涉及到能耗统计及能耗折算能耗评估方法能耗折算能耗测量为了便于对建筑能耗进行计算比较，一般要将建筑能耗折算到标准煤的能耗值，并进行单位面积得能耗计算，单位面积能耗是衡量建筑是否节能最重要得指标写字楼主要能耗主要电力、自来水、天然气，一般针对耗能系统分别统计计算其各个系统的耗能情况，便于把控各耗能系统及对整体耗能折算做准备。电力能耗测量水资源能耗测量天然气能耗测量能耗的一般评估方法【电力：照明系统能耗测量】区域面积（㎡）照明功率密度（W/㎡）需要系数日运行时（h)年运行天(d)负荷系数年总耗电(万kw·h)办公楼

5、食堂商业车库设备房室外景观合计照明电耗=功率*运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数功率=照明功率密度*面积，（照明密度功率一般依据《建筑照明设计标准》）照明系统能耗测量表【电力：建筑设备及动力能耗测量】能耗的一般评估方法设备及动力电耗=设备数量*设备单台容量*年运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数通风电耗=通风量*单位风量耗*需要系数*负荷系数*每天运行小时*运行天项目数量（台）单台容量（kw)需要系数日运行时（h）年运行天(d)负荷系数年总耗电(万kw·h)电梯给水加压泵潜水排污泵合计项目通风量(m³/h)单位风量耗（

6、w/m³/h）需要系数负荷系数日运行时（h）年运行天(d)年总耗电量(万kw·h)地下建筑合计其他设备及动力耗测量表通风能耗测量表【电力：暖通空调能耗测量】暖通空调能耗=面积*冷（热）负荷指标*能效比*需要系数*日运行时*年运行天数*负荷系数建筑类别面积（㎡）冷（热）负荷指标（W/㎡）能效比需要系数日运行时（h）年运行天（d）负荷系数年耗电(万kw·h)办公商业食堂合计能耗的一般评估方法暖通空调能耗测量表【电力：插座（末端设备）能耗】能耗的一般评估方法插座电耗=插座功率密度（W/㎡）*需要面积（㎡）*每天运行时*年运行天*负荷系数*

7、需要系数类型建筑面积（㎡）耗电指标（W/㎡）需要系数日运行时（h）年运行天（d）负荷系数年总耗电（万kw·h)办公商业食堂车库设备房合计插座（末端设备）能耗测量表【电力：变电器能耗】变压器电耗=损耗（空载/负载）*数量（台）*每天运行时*年运行天额定容量损耗（kw)数量空载总损耗(kw)负载总损耗(kw)日运行时（h）年运行天（d）年总耗电（万kw·h)空载负载***kva合计能耗的一般评估方法变电器能耗测量表用水对象用水量标准使用基数年用水量（万m³）办公用水L/人*d食堂用水L/㎡*d商业用水L/㎡*d车库冲洗用水L/㎡*d绿化

8、浇洒L/㎡*d道路及地面停车场冲洗L/㎡*次管网损失及其他未预见用水%合计年用水量=用水量标准*使用基数*时间【水耗：水资源各项能耗】能耗的一般评估方法水资源耗测量表天然气用量=耗气指标*使用人数/燃气低热值【天然气：水资源各项能耗】