上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告(189页)

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1、P1上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告P2项目所处区域发展前景（区域未来环境）剖析现有市场，找寻规律，预测需求；地块分析（项目发展战略）核心问题界定（项目核心）住宅市场销售情况商业市场销售情况酒店式公寓市场销售情况第一章项目属性与核心问题界定第二章嘉定房地产市场从区域规划提供利好条件并通过本体分析找出本案出路策略；第三章定位推导及定位方向第四章开发顺序第五章收益测算住宅定位酒店式公寓定位商业定位P3项目属性与核心问题界定嘉定房地产市场研究定位推导及定位方向整体开发思路梳理成本核算及收益分析P4项目属性与核心问题界定区域环境地块

2、分析核心问题上海安亭国际汽车城是上海重要的汽车产业基地，本案处于汽车城一级核心内的中心位置P5项目属性与核心问题区域环境上海国际汽车城规划面积68平方公里，西起昆山，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要以：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能为主。大众三厂及研发团队、德国舍弗勒亚太总部及研发中心等诸多企业已进驻；汽车城分为三级核心，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务区的中心位置。——从2001年汽车城已成功运作十年，目前汽车城正进行新一轮的扩容和城市人口的导入，完善

3、相应的生活配套，成为宜商宜居的魅力新城。汽车城核心区域安亭镇一级核区中心位置本案汽车城成立于2110年，规划面积68平方公里，涉及汽车制造、研发、贸易、博览等六大产业P6知名大项目：F1赛场汽车贸易展览（4S一条街、二手车交易市场、汽车展览馆、汽车城公园）同济校区上海国际汽车城成立于2001年，规划面积68平方公里，规划范围西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要功能有：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能。制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发

4、区）7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城由于汽车城前期以“形象”开发为主，忽略了商业配套建设，造成汽车城只有“汽车”没有“人”汽车城由多产业链组成，整车全国五大整车基地排名第二，零配件产值排名第一。但由于项目分散，整体带动不足。加之汽车城的开发是以“形象”开发为主，建设初期规划了很多区域休闲设施，而忽略了常住人口对商业生活配套需求，造成商业氛围缺乏，留不住当地的大量的汽车产业人员在此居住，上汽工程院每天1000多科研人员下班后乘坐班车回往市区居住生活，造

5、成汽车城今天只有“汽车”没有“人”的尴尬局面。P7德国人：安亭太孤独了上汽工程院30辆班车回市区汽车城：以“形象”为本开发模式工业区域休闲住宅城市服务项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人P8汽车物流汽车旅游汽车贸易汽车研发汽车博览汽车制造+++++汽车制造保持在整车制造领域的领先性中高档车制造为主新能源汽车制造汽车研发重点培育校企联动研发推动零部件供应商、新能源汽车研发战略性引入第三方研发商贸教育休闲高等教育衍生研发等产业居住房地产居住服务零部件贸易城市商

6、业服务汽车城展览赛事休闲城市休闲娱乐项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城功能新定位P9国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城发展汽车制造和研发产业、大力提高生活居住服务业研发园区大型社区项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生活主导区新的规划将汽车城核心区内分三级，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务。一级核心综合服务拥有两种功能，以顾浦河为界，西侧服务主导、东侧生活主导，本案地块属于生活主

7、导区内。生活主导区内有住宅、商业、公寓以及高星级酒店等生活配套设施。P10核心区三级核心一级核心功能划分项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本案新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务P11制造主导服务主导教育主导休闲主导四个组团：服务主导（研发、商务、居住服务）墨玉路站：商务服务汽车城站：居住服务昌吉路站：研发服务休闲主导（主题服务）体育休闲、轨道引导主题联动嘉定新城制造主导（区域服务）城铁站点作用的发挥城铁站周边的交通接驳系统建设南北向交通的衔接构筑教育主导（教育服务）同济核心功能圈组团

8、，研发导向。黄渡工业区置换生产性服务业组团或教育组团。黄渡老镇功能，形成生活组团。项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本案服务主导区包含商务、研发和居住三大功能，其中商务办公和研发可引入6万产业技术人员P1