国有土地上房屋征收补偿价值评估探讨课件

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1、全国人大《评估法》起草组成员中国房地产估价师与经纪人学会副秘书长北京房地产和土地估价师协会副会长清华大学房地产研究所客座研究员中央财大、建设部管理学院客座教授杜鸣联合金融·地产服务机构董事长---杜鸣国有土地上房屋征收补偿价值评估探讨目录第一部分：征收补偿评估的历史与发展第二部分：国有土地上房屋征收评估办法第三部分：房屋市场价值分析与评估第一部分：征收补偿评估的历史与发展从行政定价到市场价值历史变革1、以重置成本为核心的评估2、配合货币补偿的评估3、过渡性的行政市场指导价的评估4、市场价值评估第二部分：国有土地上房屋征收

2、评估办法《城市房屋拆迁估价指导意见》共二十九条《国有土地上房屋征收评估办法》（征求意见稿）共三十五条一、新旧对比：二、《国有土地上房屋征收评估办法》（征求意见稿）（2011年2月13日稿）第一条【目的依据】为了规范国有土地上房屋征收评估活动，保障房屋征收评估结果公平合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》，制定本办法。第二条【适用范围】评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法第三条【客

3、观公正】房地产价格评估机构（以下称房地产估价机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作；与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。第四条【机构选定】房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。市、县房地产管理部门可以公布三家以上社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房

4、地产估价机构供被征收人选择，且不得限制符合条件的非本地房地产估价机构参与评估活动。房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条【业务承揽】房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数

5、选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第六条【评估委托】房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在15日内向其出具房屋征收评估委托书或者签订委托合同。房屋征收评估委托书、委托合同示范文本，由住房和城乡建设部组织制定。第七条【业务开展】房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相应数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条【评估目的表述】被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目

6、的应当表述为“为确定用于产权调换房屋价值以计算、结清与被征收房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条【评估对象】房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋的情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确

7、有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第十条【评估时点】被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条【价值内涵】被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评

8、估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第十二条【实地查勘】房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对