房屋预售制度全面解析

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1、房屋预售制度的全面解析易宪容央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，这个建议一提出，就如在房地产市场投下一枚重磅炸弹，立即引起房地产开发商们的集体性恐慌。同时，建设部对此立即做出反应，召集了若干房地产开发商“论证”一番，并由建设部新闻发言人于8月24日宣布：近期不会取消商品房预售制度。理由是：“从十多年的实践看，这

2、一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”央行研究报告中一个小小的建议，为什么会引起房地产市场如此紧张与哗然？为什么会让房地产开发商处于一片恐惧之中？特别是有人说这个建议无疑会给房地产市场带来一场灭顶之灾。事实上真的有这样严重吗？如果真的是这样，不仅表明房地产市场真的存在很大的问题，真的表明央行的《报告》点到房地产市场的死穴，真的是房地产业把把国内银行业捆绑住了。看看房地产开发商个个央行《报告》咬牙切齿，纷纷指责该建议不是，甚至于一些所谓的房地产大佬出来代替央行说话，安慰同行说央行的《报告》只是建议而不是政策

3、，房屋预售制度是世界盛行的制度，中国不可以取消这种制度；甚至于一些地方政府职能部门的官员越俎代庖，说什么房屋预售政策在他们的地方不取消。其实，央行研究《报告》关于房屋预售制度取消确实是一项建议，而不是一项政策，因此，无论是房地产开发商还是相应政府职能部门根本不需要这样紧张，不需要这样兴师动众，更不需要匆匆忙忙出来表态。不就是一项建议吗？建议是什么？建议是《报告》者有这样一个想法，把这个想法告诉社会，告诉相关的人，看看这些人是如何反映的。既然是一个想法，大家还可以一起来讨论，一起来商量，看看这个建议合适不合适。如

4、果合适又在什么时候可采用；如果不合适，又有什么好的方式来改善。但是，我们一些政府职能部门不是好好地来研究央行为什么会提出这个建议？不是来研究国内现行的住房预售制度到底有哪些问题？为了让这种房屋预售制度改进与完善，他们能够做什么？而是轻率地出来表态，这不仅有损政府职能部门之形象，也让整个社会感觉到此类政府职能部门成了某一个行业的职能部门而不是整个社会职能部门。还有，我们可以说，对于房地产预售制度取消不取消并不重要，重要的是看看这种房屋预售制度是不是房地产市场许多问题的根源，它引起了房地产市场的那些问题。如果回答是

5、肯定的，那么我们就得看房地产预售制度给我们的市场带来哪些风险？这些风险目前又是谁在承担，这样承担公平不公平。如果不公平，政府应该采取样的方式来调整与改进。我们知道，房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期的产物。1994年出台的《城市房地产管理法》就对房屋预售制度有相关功能有所的规定。可以说，在国内房地产市场发展初期，作为为了给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，原本在于降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践的经验来说，尽管房屋预售制度推动中国房地产市场的

6、繁荣，同时，也为房地产开发商利用制度之缺陷掠夺社会财富民众财富制造可乘之机。如通过"炒楼花"来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等种行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后"携款潜逃"。正如央行行房地产金融所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。更为严重的，房地产开发商为什么会对央行的建议反映如此激烈？最大的问题就是这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”5式的获取暴

7、利的主要途径。房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑刚一开始，就可能通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这种方式不仅让房地产开发商投入成本十分低下、投资资金少，而且也可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转移给消费者与银行。可以说，对消费者与银行来说，房屋预售制度是一种风险甚高的制度。而且这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，这必然会增加国内银行的风险。而银行的风险是什么？就是银行的不良资产，它最后一定会归结到整个社会风险上，最后会归结到整个社会民众都要来承担的风险上。从已有的研究表明，

8、国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。如2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达到80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；