产业地产研究——产业园区概述分析

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1、小成果提交表提交日期：成果名称所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产■产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包■专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容产业园区与企业办公解决的关键问题及创新点产品价值、产品组合人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）杨帅AA43706产业地产，以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园

2、、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。工业工业园科技园商务花园……物流仓储物流商贸物流……产业地产如经济开发区等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；……普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……产业地产价值曲线工业园—工业厂房15～25元/㎡商务花园—总部基地/科技园区40~100元/㎡物流园—仓库30~50元/㎡商贸物流—

3、专业市场50~300元/㎡产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发展的价值轨迹——产业地产更高的价值实现在于支撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。政府开发商企业产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营终端用家，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。主题构成产业基础产业链产业集群产业网横向发展纵向发展整合发展土地厂房产业楼多元物业起步工

4、业区成熟工业区起步产业区成熟产业区产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。演变轨迹动因存量先进制造业仓储物流标准的产业楼研发总部经济业务整合政府和功能区开发商私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商开发商参与度后台服务研发2000s1980s1990s未来时间类别工业园（如蛇口工业区）科技园(如深圳高新园）商务花园（如北京丰台ABP）产业综合体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）产业集群制造研发功能现代服务业产业集群工业产业综合体2000s1980s1990s未来时间类别仓库区现

5、代物流园商贸物流园（如深圳笋岗物流园）供应链集成园区功能仓储配送等第三方物流等商贸功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，国际采购，第三/四方物流，物流金融等于一体的综合园区物流园商贸园物流园区第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：产业综合体/企业综合社区基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所

6、特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以"自己自足"，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区功能——综合化，社区化产业地产功能发展阶段比较发展趋势生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等发展趋势附加值除了包

7、括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素。产品硬件附加价值配套服务附加价值服务体系附加价值提高产品技术含量，增加产品品质；高复合度项目开发，包括功能复合及产品复合；完善配套，建设可循环体系；突出社会影响，强化区域及高品质的环境景观建设；建立对客户的完善营销服务体系和标准采用先进的物业、商业服务标准及水平与配套产品建设保持同步的服务措施为客户提供政策支持体系实现的内部服务交流平台完备的企业服务体系产品——更高的附加值产品增值的三个维度发展趋势11核心功能外的服务功能、服

8、务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力。服务——社区化服务体系模式服务体系企业俱乐部企业外交官网络社区秘书室智能化体系个性化服务模式政策体系员工生活配套税收优惠无费区融资交流平台一站通关社区化服务体系两种模式发展趋势12满足产业