产权酒店变化与发展-魏小安

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1、产权酒店一、产权酒店的变化与发展作者魏小安四、产权酒店的发展1、二元发展空间　　产权酒店现在形成了一个二元发展空间，第一个空间是休闲度假，第二个空间是投资回报，而且两个空间紧密结合。　　休闲度假的需求已经做了简单论证，可谓前景无限。我们现在已经处于临界点，有充分的发展余地。　　投资回报的发展空间不容乐观。但是如果运作得当，产权酒店的投资回报应该高于目前一般酒店的投资回报。更何况其中还有一个更深层次的问题———酒店的投资回报主要不是体现在直接经营上，而是体现在资本经营上。一个酒店真正赚钱的时候是卖股权，一卖股权就能意识到这个酒店值钱。现在酒店经营的底线

2、就是，每年的收入能够抵过固定成本，同时还能把银行的利息付清，只要能这样，酒店就可以维持。在这种情况下，相当于用银行的钱在经营。可是真正的投资回报在卖股权的时候。比如一个酒店投资决算的时候是三个亿，可能债务是五个亿，按常理，这个酒店从开业当天就应该破产，因为资不抵债，但是它却还能维持。为什么？第一，有很大的现金流，有了现金流就可以维持，对于企业经营来说，现金流比利润更重要。第二，有潜在的升值。虽然有五个亿的债务，只有三个亿的资产，出卖股权时可能卖出九个亿，还有四个亿的净资产。现在很多酒店就是靠这个在经营，实际上靠的就是土地升值的空间，就是品牌价值、无形

3、资产的升值。　　国内酒店走到这一步的不多，就意味着我们还有相应的发展余地。产权酒店也有这个问题，所以对业主的直接投资回报的承诺宜少，但是长远的投资前景和回报前景可以讲清楚。　　总之，我们需要在大平台、大规模、大网络的基础上真正形成投资回报，形成一个二元发展空间。　　2、重要组成部分　　从整个中国酒店业和旅游业的角度来说，产权酒店将成为中国酒店业的重要组成部分，但是永远不会成为主流形态。这一点我们应该看清楚。假设现在酒店都是产权酒店，那谁也做不下去，因为市场没有这么大的能力消化。国际上的产权酒店算是比较成熟了，也没有变成常规形态，只是一个补充形态。通过

4、进一步的发展，产权酒店还是一个非主流形式，但是一个重要的组成部分。这个重要，主要在于它的市场意义、制度意义和创新意义。　　产权酒店的规模不宜太大。我认为中国的产权酒店发展到五六百家就将面临瓶颈。产权酒店发展的关键是能否组合关系，能否在内部形成一个资源的整合。需要先整合，再构筑大的平台，大家共同发展。产权酒店的产权分割形成了一个均质化产品的基本形态，这个形态是联合的基础。产权酒店的业主要求，对各个产权酒店都有很大的压力，这是联合的动力。产权酒店以度假特点形成的差异化是在市场上的品牌。有以上三条，联合是完全可以达到的。但是中国人有个传统，“宁为鸡首，不为

5、牛后”，其实，这个联合是一个网络组织，是扁平式架构，不是金字塔架构，就无所谓“鸡首”，也无所谓“牛后”。既然这样，这个联合的制度设计和架构就可以形成。　　3、市场环境的营造　　市场环境的营造需要两个方面的条件。第一个方面是作为产权酒店的自身来说，诚信第一，包括分时度假的这些公司。现在产权酒店因为有物权，必须得扎实。问题是分时度假公司，本身没有物权，想扎实都不可能。现在分时度假销售的场面可以和传销产业相媲美，其它销售看不到这样的场面。大概是先让你进来，然后把你蒙晕，让你掏兜，掏完兜不认账了。这样下去，严重的将会砸了自己的牌子。很多分时度假公司一次性卖给

6、客户30年的使用权，公司自己能存在几年都不能保证。为了解决这个问题，有些公司请了担保公司，担保公司能存在几年还是个未知数。三五年的公司出卖30年的使用权，简直是开玩笑。但是这种承诺居然能把人蒙住，实际上也不完全是蒙，他的制度设计本身不坏。可是确有这个问题存在，这样市场环境很难形成诚信。应该如何努力去营造好的市场环境，是我们应该思考的问题。　　另外一方面是市场需要有所调整，需要树立一批先进的典型。市场上需要一批领袖型的企业，靠它们来引导市场，把市场环境营造出来。到现在为止，全国200家分时度假酒店，没有品牌，每一家都是“老子天下第一”。产权酒店的概念形

7、成了，品牌没有形成，其中缺乏领袖型的企业是问题的根本。各大城市都有几家领袖型的酒店，这几家酒店形成水平分工，然后这些高端酒店与中端、低端的酒店又形成垂直分工。现在酒店市场的分工体系已经基本形成，产权酒店在这个市场分工中处于一个什么样的位置，则很难说清楚。　　4、法律关系的复杂性　　对于法律关系的复杂性，实战者更清楚，而且下一步还将有一系列的法律问题产生。不要惧怕官司。当然有的开发商一开始就准备打官司，反正钱捞到手了，拿出一些来打官司也没关系。因为产权酒店的购买者是小业主，永远处于弱势。如果是这样，这个市场永远做不起来。所以我们必须在权利均衡和权利保障

8、的基础上，使这些法律问题简单化，让有些问题能够淡化，这样对长远的发展有利。　　5、核心竞争力　　产权酒店要培