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1、论共有人的优先购买权关键词:共有人/优先购买权/同等条件/适用范围/强制缔约/竞存内容提要:共有人的优先购买权在性质上为一种形成权,仅仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域。同等条件包含价款条件相同、价款支付的方式、受让人的信用状况及是否提供担保等因素。优先购买权的行使,可发生转让人和行使优先购买权的共有人之间当然成立转让合同、类推适用物权法关于善意取得的规定等效果。共有人的优先购买权与承租人的优先购买权仅仅在共有物实行补偿分割、
2、共有物整体转归某共有人的情况下竞存。Abstract:Thepreemptionofco-oationincharacter.Itissuitableforseveralco-oonsystemofdistinguishingthebuildingproperty.Thee-qualconditionsincludethesamepurchasepricecondition,thepayingptionmayproducesomeresultsption;toanalogizetherulesof
3、goodfaithacquisitioninrealrightlaptionofco-optionoflesseeonlyexistsinthetonpropertyforpensationandtrans-ferringtheoption;equalconditions;scopeofapplication;pulsorycontracting;concurrence一、概念分析《中华人民共和国民法通则》(以下简称为《民法通则》)第78条第3款后段及《中华人民共和国物权法》(以下简称为《物权法》
4、)第101条后段的规定,按份共有人在转让其份额(应有部分)时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。这种优先购买权,在法国、德国、瑞士的民法上叫作先买权,中国台湾地区的立法称之为优先承买权或优先承受权。优先购买权,为附有条件的形成权,即优先购买权人得依一方的意思表示,形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容的合同,无须义务人的承诺。只是该项形成权附有停止条件,必须待义务人出卖标的物于第三人时,才可以行使[1]。它是一种附条件的权利,一种技术性的、手段性的权利,并附从于基础法律关系的权利[2]。共
5、有人就份额(应有部分)所享有的优先购买权,就是一种附停止条件的权利,一种技术性、手段性的权利,附从于共有关系。实际上,关于优先购买权的性质,学说存有分歧。一为订立买卖合同的请求权说。该说认为,优先购买权为订立买卖合同的请求权,是权利人得请求出卖人与自己订立买卖合同的权利,应其请求,出卖人有承诺的义务[3]。依该说,优先购买权人所作以同等条件购买的意思表示只是要约,如出卖人拒绝承诺,则合同自不成立。此时,优先购买权人如何获得保护,不无疑问[4]。二为债权的效力说。该说认为,优先承买权在性质上为请求权
6、,仅具有债权的效力,如果买卖当事人之间已经办理了应有部分的移转登记,共有人即不得请求涂销该项登记。优先承买权的优先次序应在其他具有物权效力的优先购买权之后[5]。该说的主要问题在于没有就是否承认优先购买权为形成权作出表态,特别是在应当阻止恶意受让人取得份额(应有部分)的依据方面,显得无能为力。这从下文关于其他共有人的优先购买权遭受侵害所导致的法律后果的研讨中可以清楚地看出来。三为物权取得权说。该说认为,优先购买权具有排他的效力,故为物权,但优先购买权既非用益物权,又非担保物权,而是属于形成权的物权
7、取得权同[6]。该说一方面认为优先购买权为形成权,同时又承认它为物权,显然存在着冲突[7]。更为要害的是,优先购买权不符合物权为支配权的根本属性,其自身对权利人而言也不具有实质性利益。仅仅凭借优先购买权的行使,往往不能取得物权,只有在动产为交付、不动产为登记之后,才能发生物权变动的结果。四为具有物权性质的债权期待权说。该说认为,如果第三人的条件比其他共有人的条件为优,其他共有人的优先购买权就没有了。如果共有人不转让其份额,其他共有人的该项权利也仅仅是期待的。由于其他共有人不能直接支配拟转让的份额,
8、不符合物权的支配性特点,故优先购买权不是物权,而为债权。但由于债权具有平等性,而优先购买权却使权利人有权优先签订买卖合同,故其应为物权化的债权,且为期待权[8]。该说的不足如同前二种学说,为本书所不采。五为附有条件的形成权说,已如上述。二、优先购买权制度的适用范围按份共有人的优先购买权制度,仅仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合。其道理在于,法律确立按份共有人就份额(应有部分)享有优先购买权的目的,是为了减少共有人的人数,防止因外人的介入而使共有人内部关系
