浅谈土地储备资金财务管理

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1、浅谈土地储备资金财务管理摘要土地储备资金制度是我国土地出让方式新的尝试，以便解决我国市场转型中土地供需不平衡所产生的矛盾。保障实施城市土地收购储备制度的先决条件就是土地储备资金财务的合理化管理。本文首先讨论了我国土地储备资金财务管理制度，其次我国土地储备资金财务管理存在问题，最后阐述了改进我国土地储备资金财务管理的策略。关键词储备资金财务管理筹集出让一、我国土地储备资金财务管理制度（一）制度内涵土地储备机构对其在土地储备过程中使用的资金进行管理，土地的取得、开发整理工作所需要的资金来源大致为银行

2、贷款、政府拨款或者来源于其他渠道。政府关于土地储备资金管理出台了相关政策文件进行界定，首先，土地储备资金核算的内容不包括土地储备出让收入和收益的核算，主要包括土地储备成本的在土地储备过程中发生的前期开发、土地获取等一系列活动中土地储备机构使用的资金。其次，土地储备机构负责会计核算、使用管理和资金筹集，是土地储备资金的管理主体。土地储备资金管理的规范范畴内不包含出让环节的资金管理，只限定在开发整理和土地取得环节。（二）循环流程土地储备资金管理流程在政府出台的相关政策文件规范中，规定在筹集来自金融机

3、构融资或其他资金后，实施土地取得及前期开发整理工作后入库管理。公开出让土地的方式包括挂牌、拍卖、招标等市场运作方式，满足市场及政府宏观经济等多方面的需要，土地出让收入直接缴入同级金库。土地出让收入由财政部门进行分配，土地储备机构获取审定的金额，再归还贷款资金或其他资金于金融机构。（三）管理的内容当前，我国各地的土地储备资金来源大体为三类，分别是向金融机构的贷款、财政拨款、以及其他资金三种。首先，向金融机构的贷款方面，在我国的资本市场当中，相关金融机构贷款是一种较为常见并且稳定的融资方式。这种模式

4、中，通过土地使用权抵押的方式从金融机构当中贷入资金，这时土地储备机构成为了独立的融资主体。其次，财政拨款，这种模式是政府支持土地储备机构的顺利运行而开展的工作，通常具有无风险和无偿性的特点，大多由公共财政直接划拨，是地方政府为了推进土地储备工作的一种典型的政府行为。但所存在的弊端在于，由于地方财政部门财力有限，使得土地储备机构所能获取的资金量也是有限的。最后是其他资金来源，一般情况是指一级开发整理单位的自有资金和对社会投资人资金的引入。二、我国土地储备资金财务管理存在问题（一）土地储备机构关于内

5、部成本缺乏有效控制机制土地储备机构无法有效控制土地储备成本，无法获取关于土地储备成本控制数据，缺乏完整全面的土地储备成本核算。（二）缺乏土地储备资金的回收、使用和筹集的计划性尽管政府严格控制每年的贷款规模，对土地储备贷款实行计划管理，但是关于土地储备资金使用缺乏计划性，在实际工作资金的使用和筹备同供应计划、土地储备是脱节的。土地储备资金使用和筹备计划没有进行具体的匹配和制定，没有控制总量，土地储备中心的贷款资金的管理不到位。（三）土地储备资金融的融资风险较高，资渠道单一土地储备资金金融受到国家宏

6、观政策和金融政策的影响较大，银行贷款成本较?｛，金额有限土地储备周期同银行抵押贷款的期限不匹配。（四）土地储备资金管理主体人不匹配储备机构的资金成本和财务风险加大，资金循环周期较长，审批时间较长，各部门信息不对称，收入催收管理由国土资源部门负责，收入分配管理由财政部门负责，支出管理由土地储备中心负责，使得管理主体人为割裂，整个资金的循环中由多个主体按照职能职责进行分段管理，使得土地储备中心无法成为真正的管理主体，财政资金就是所谓的土地储备资金。、我国土地储备资金财务管理改进策略（一）土地储备资金

7、来源渠道应当得到拓宽储备机构必须积极探索?源葱碌娜谧誓J剑?否则储备制度的发展的需要无法得到满足，无法长久依靠传统的商业银行贷款的融资模式，来匹配具有资金循环周期较长、资金需求量巨大的土地储备业务。证券化土地储备资产，土地贷款或土地收益作为担保发行证券的过程就是土地储备资产证券化。运作模式具体是土地储备项目作为基础资产由土地储备机构信托或转让给信托公司或者商业银行，而转让信托的应当是可以产生稳定现金流的某一个或多个项目。由其作为发起人创立以基础资产产生的现金流为偿付支持的资产支持证券，在公开的证

8、券市场发行，发行完毕后向土地储备机构购买基础资产，土地储备机构取得资金后，专款用于开展土地储备工作，土地出让后支付投资人的收益和本金。（二）土地储备成本控制体系得到建立首先，土地储备的绩效考核和内部控制制度应当得到建立项目的成本支付情况和推进应当得到实时的跟踪，根据项目预算，储备机构应当做到实时监管土地储备成本，根据预算数据进行实时调整，各成本控制中心进行预决算管理土地储备项目，成本控制中心的划分应当根据业务性质进行划分，这样做不仅可以避免引起征地纠纷、避免补偿款滞留，土地征购拆迁补偿费能否及时