苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践

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1、一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平

2、性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务

3、的复合式供给模式。从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。1)社区商业载体这

4、是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营，目前苏州工业园区已基本形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局。2)必备功能载体与新加坡邻里中心的功能定位相对照，园区邻里中心主要配备了12项基本必备功能,具体包括设立

5、超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。同时，还增设了中介服务(法律、保险、旅游、家政、房产)、便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。3)公共服务载体这是园区对邻里中心服务功能的扩展，其面积大致占公益服务载体的1/3。公共服务载体的前期建设，主要是设置社区工作站（一站式服务中心），提供一般性公共服务项目。从2011年开始

6、，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，按照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能”的原则，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共服务载体，统一设置于民众联络所。每一邻里中心所配置的7大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区，提供一站式政务服务和基本公共卫生服务；同时，还提供社会组织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务。1.邻里中心开发运营模式邻里中心不只是单纯意义上的商

7、业地产开发商，同时，它还是社区服务的高效管理者。与一般的城市、地区的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。与一般开发商“开发—出售”的单项盈利的情况不同，邻里中心公司更注重做好社区服务的基础建设和物业管理。另外，邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过招商、合作等方式引入商家，并由商家直接进行经营。也就是说

8、，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营机制，才从根本上杜绝了社区服务规划无序、管理松散、环境脏乱的现象的产生。图：邻里中心开发运营模式1.邻里中心土地出让条件以苏州工业园区2014年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例：l苏园土挂（2014）12号地块须按规划要求用于邻里中心功能。地块内须按规划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用