我国房价上涨的原因和对策

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1、我国房价上涨的原因和对策自2004年以来，全国范围内房价持续走高，在许多城市，房价已经达到家庭年收入的10倍乃至几十倍，本文从政府、开发商、购房者等方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，从公共管理学的角度来说是由于市场失灵导致的。从规范土地供应，加快经济适用房和廉租房建设，严厉打击房地产非法运作等方面作了分析，以期实现房地产价格平衡增长，与居民生活水平相适应。　　关键词房地产价格上涨原因　　：F293：A　　　　房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应

2、缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。在这个背景下，对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。　　一、市场失灵的定义和原因　　（一）市场失灵的定义。　　市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情

3、况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。　　（二）市场失灵的原因。　　（1）公共产品。经济社会生产的产品大致可以分为两类，一类是私人物品，一类是公共物品。简单地讲，私人物品是只能供个人享用的物品，例如食品、住宅、服装等。而公共物品是可供社会成员共同享用的物品。严格意义上的公共物品具有非竞争性和非排他性。非竞争性是指一个人对公共物品的享用并不影响另一个人的享用，非排

4、他性是指对公共物品的享用无需付费。例如房地产就是公共物品。它带给人民安全，公民甲享用国家安全时一点都不会影响公民乙对国家安全的享用。（2）垄断。对市场某种程度的（如寡头）和完全的垄断可能使得资源的配置缺乏效率。对这种情况的纠正需要依靠政府的力量。政府主要通过对市场结构和企业组织结构的干预来提高企业的经济效率。这方面的干预属于政府的产业结构政策。（3）外部影响。市场经济活动是以互惠的交易为基础，因此市场中人们的利益关系实质上是同金钱有联系的利益关系。影响对他人有害时，就称之为外部不经济。当这种影响对他

5、人有益时就称之为外部经济。（4）非对称信息。由于经济活动的参与人具有的信息是不同的，一些人可以利用信息优势进行欺诈，这会损害正当的交易。当人们对欺诈的担心严重影响交易活动时，市场的正常作用就会丧失，市场配置资源的功能也就失灵了。　　二、我国房地产市场运行现状　　房价分析：1998年到2010年，我国商品房销售价格由2063元/平方米上涨到3864/平方米，住宅销售价格由1854元/平方米上涨到3645元/平方米，尤其是2004年到2007年间，商品房销售价格分别上涨了17.8%、14.0%、6.3%

6、和14.8%，住宅销售价格则分别上涨了18.7%、12.6%、6.2%和16.9%，上涨十分迅速。在此期间，我国部分城市尤其是一些一线城市房价涨幅则远超出上述平均水平。尤其是在2010年1-5月，北京、上海等大城市的房价简直不能估量！　　三、房地产价格上涨的原因　　（一）正常因素。　　1、开发成本的提高。随着经济的飞速发展，各种材料、人工费用等都有了很大程度的提高，特别是占房地产成本三分之一的土地使用成本上升，更是拉大了房价的快速上升。另一方面为了抑制房地产泡沫，管理部门出台了一系列政策，提高了开发

7、企业的贷款门槛，造成开发企业融资成本上升。　　2、社会正常需求方面。一是近年来经济的持续快速发展，增加了居民的可支配收入，城市居民需要改善住房条件，提高住房水平，用于购房的消费比例越来越高。二是住房制度改革取消福利分房，工薪阶层进入商品房销售市场，相对拉动市场需求。　　（二）非正常因素。　　1、开发商方面。由于房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较高的中低档物业开发不足，供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业需求得不到

8、满足，价格上涨。　　2、政府方面。房地产业是支柱产业，在很大程度上是各级政府税收的重要，特别是土地出让金的财政收入。房价这种趋势是否能够持续，一个很重要的原因就是地方政府能否摆脱土地财政的依赖。不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。　　房地产交易量下降，房地产