政府房地产调控失灵研究

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1、政府房地产调控失灵研究摘要：近年来，中央政府出台了诸多房地产调控政策，目的在于促进房地产市场健康有序发展、更好解决居民的住房问题。但调控之后房地产市场在发展的过程中也凸显出诸多亟待解决的矛盾和问题，房地产调控效率不高。文章就根据政府调控失灵的现象，分析调控失灵的原因，探析提高调控效力的相应对策。　　关键词：房地产调控政府失灵对策　　　　2010年和2011年的政府工作报告分别指出住房等问题急需解决、要坚定不移地搞好房地产市场调控。十二五规划纲要的建议指出要加强和改善宏观调控，完善居民的住房保障。所以，对政府房地产调控

2、研究很有必要，尤其是在防范政府调控房地产失灵、提高房地产调控的效率方面有着极其重要的意义。　　公共产品是指同时具有非竞争性和非排他性的产品。私人产品是指同时具有竞争性和排他性的产品。准公共产品，是指介于公共产品与私人产品之间的产品。具有竞争性、非排他性的产品和具有排他性和非竞争性的产品都属于准公共产品。住房是一个较为特殊的产品，住房不仅能满足个人需求，而且也是一种重要的公共需要，是典型的准公共产品。经济学理论认为，准公共产品供给主体可以是市场，可以是政府，也可以是政府和市场共同提供。　　在完全竞争市场条件下，市场才能

3、充分发挥市场经济的作用，资源才能得到最优配置。但是，现实中的市场都不完备，市场失灵普遍存在。在我国，房地产市场是不属于完全竞争市场。我国房地产市场失灵的主要表现为：（1）房地产市场具有较强的外部性。（2）房地产市场的垄断性。（3）房地产市场中的信息不对称。所以，需要政府“有形的手”对房地产市场进行有效调控，弥补房地产市场的缺陷，使资源得到更优配置。　　一、政府房地产调控失灵的市场表现　　近几年来，中央政府在不同时期针对不同问题制定出相应的调控政策。如2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、2008年《国

4、务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等诸多调控政策。2011年国务院常务会议再度推出“新国八条”调控措施，要求强化差别化住房信贷政策。政府的调控政策对房地产市场起到了诸多成效，但仍存在一定程度的调控失灵，主要表现在以下方面：　　1、房价仍过高、增长速度过快　　房价已成为社会关注的焦点，原因就是房价过高，涨幅太快，房价远超普通居民的购买能力。尽管政府在不断的出台政策稳定房价，但房价也不断攀高。由图1可以看出，自2002年开始房价一直增长，其中09年

5、房价涨幅最高，达到了23.6%，远超居民人均增长的9.8%，让更多城镇居民无法购房，尤其是一线城市，如北京2009年住宅销售价格为13224每平米。为了遏制房价过快上涨，2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。但调控之后的效果也未达到预期状态，部分城市价格仍然继续上涨。2010年4月至12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨最低为6.4%，最高为12.8%[1]。　　2、保障性住房比例偏低，供应结构不合理　　中央政府在2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房

6、困难的若干意见》和在2008年出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》都强调了大力建设保障性住房以解决低收入人群的住房问题。调控后，市场上部分大中城市在建设廉租房、公租房、经济适用房等保障性住房，但部分中小城市推进保障性住房缓慢，从表1中可以分析出经适房的比例偏低，如在09年高档住宅建设比例超过了经适房的比例。同时，在一些城市调研了解到廉租房和公租房建设进度缓慢，保障性住房的制度建设也不够完善。　　3、商品房空置面积较高　　政府在出台政策调控房地产市场健康发展，调控后商品房空置面积也不断增加，200

7、8年房屋空置面积增长速度达到38.3%，2009年房屋空置面积达到1.93亿平方米，增速达到3.8%[4]。一方面，市场上的需求得不到满足，另一方面，商品房空置面积又居高不下，该现象也反应了政府房地产调控未达到预期目标。　　4、房地产市场秩序仍混乱　　尽管政府多管齐下从土地政策、金融政策等各种监管政策来约束房地产市场秩序，但房地产市场仍较为复杂混乱。如开发商在开盘时期故作虚假抢房等假象，让购房者也抢房，开发商捂盘销售短期内不断涨价；开发商囤地、炒地行为突出；中介公司存在炒房、加价销售行为；投资居民炒房现象也较为严重。

8、　　5、此外，还有存在诸如房地产市场存在泡沫、房地产市场投资过度依赖银行导致银行风险增加等调控失灵的现象。　　二、政府房地产调控失灵的原因分析　　结合前文论述的理论和我国的房地产调控实践情况，对房地产调控失灵的原因进行分析。　　1、政府的“经济人”行为　　公共选择三个基本假设理论阐释了政府失灵的根源。“经济人”假设、方法论个人主义、交易规范被公