分析对物业管理风险的分析

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1、分析对物业管理风险的分析　　论文：物业管理；物业管理风险；风险应对论文：物业管理是一种社会化的管理模式，物业管理风险的种类繁多，风险发生的时间、地点和情况都不可预知，并且会造成一定的财产损失和人身的伤害。因此，要增强对风险的认知能力和抵御能力，学会如何应对风险、防范风险，把风险造成的损失降到最低。　　　　　　如今物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业，越来越受到社会的重视。物业管理是劳动力密集和高科技发展并存、简单传统劳动和现代化管理同在的行业，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低，但物业管理活动中涉及的关系错综复杂，存在着大量无时不在各类风险，如不对其进行妥善合理防范

2、，就有可能造成巨大甚至无法弥补的损失。为了防止这类事件的发生，就要求物业管理企业要主动熟悉风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，这样才能更好地发展壮大自身，更好地服务社会。　　　　一、物业管理风险的定义　　　　物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管理中的风险可划分为以下三个阶段的风险：早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。下面评析一下这三阶段的风险。　　（一）早期介入的风险。早期介入风险主要要从项目接管的不确定带来的风险、专业技术服务

3、的风险等两方面来分析。　　1、项目接管的不确定带来的风险。在进行早期介入时，物业管理公司只是以顾问的身份对项目给出有关物业管理方面的意见和建议，最终能不能接管该项目还不能确定，可物业公司就已经投入了大量的人力、物力和财力，但因为各种客观原因，物业企业未被设单位选聘，物业企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也可能受到了损害。　　2、专业技术服务的风险。早期介入涉及面广、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参和时，就难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和新问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差，可能导

4、致物业建成后管理运作中的一定风险。　　（二）前期物业管理的风险。这里的风险主要就是有关《前期物业管理服务合同》的风险。包括合同期限、合同订立、合同执行等阶段的风险。　　1、合同期限的风险。人们都知道《前期物业管理服务合同》是物业管理企业和建设单位为保证前期的物业管理服务所签定的协议。但《物业管理条例》26条规定；“期限未满、业主委员会和物业管理企业签定物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限不具有确定性，前期物业管理企业随时可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受巨大损失。　　2、合同订立

5、的风险。实际操作中，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同的时候盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；还有一些物业管理企业在签定合同时没有清楚约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺。这些“杀鸡取卵”的行为使企业处于极大的被动局面。　　3、合同执行的风险。前期物业管理合同是物业管理企业和建设单位签定的，双方是站在各自的立场上来协商合同内容的。但真正接受服务的是业主，因此在按照合同提供管理和服务的过程中，就有可能发生业主对合同条款的不认同，从而发生和物业管理企业的纠纷，甚至出现业主拒交、迟交和缓交物业管理费的情况，为前期物业管理企业带来风险。

6、　　（三）日常物业管理中的风险。在日常物业管理中主要存在以下几类风险：　　1、业主使用物业、接受服务中发生的风险。　　2、物业管理日常运作过程中存在的风险。一是管理费收缴的风险，二是替公用事业费用代收代缴的风险。三是物管理员工服务存在的风险。　　　　二、风险处理策略　　　　1、风险控制。采用风险控制可降低预期损失或使损失更具有可测性，从而改变风险。主要的方法有：风险回避、风险预防、风险分离、风险分散四种方法。　　2、风险自留。风险自留是将风险留给自身承担。这种方法大多是无意识的，即当时并未猜测到，没有采取有效防止办法，风险发生时只好由自身承担。但有时是主动地、有计划地将风险留给自

7、己。　　3、风险转移。风险转移通常用于建设工程承包的分包、出租财产或转让技术等，将自己承担的风险全部或部分转移给他人，以减轻自身风险。　　　　三、完善应对风险的预防体系　　　　物业管理中的风险应对能造成损失是不可避免的，但我们物业管理企业可利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险通过对风险的分析，及时采取应对办法，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低。物业管理企业主要可以采用两个方面办法来应对风险：一方面可以通过购买保险来应对风险，另一方面根据具体情