对公房陈欠租金收缴的思考

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1、对公房陈欠租金收缴的思考　　　　[摘要]银川市的公房陈欠租金金额逐年上升，老的陈欠尚未收取，新的陈欠又产生，累计额越来越多，这一问题亟需引起相关部门的重视。通过对银川市陈欠租金的基本情况进行梳理，分析得出了陈欠租金产生的原因，科学合理的解决这一现实问题，必须要有相关部门的协同互助，并且还需要有一套行之有效的解决方案，如提高核减幅度，实行减免政策；房屋质量问题追责，消除维修质量纠纷；加强执法力度，寻求法院支持等。希望能够对陈欠租金问题的解决提供参考。下载论文网　　[关键词]银川；公房；陈欠租金；收缴；对策　　[中图分类

2、号]　[文献标识码]A[文章编号]1002-8129（2017）06-0117-04　　截止2016年底，银川市共有公房19583套，建筑面积平方米。其中直管公房7369套，建筑面积平方米；保障房12142套，建筑面积平方米；营业房72套，建筑面积平方米。2016年共收取公房租金?f元。若按全额收取，银川市全年应收额为万元。但经核算，实际收缴中产生陈欠租金万元。按照管理账目看，每年产生近300多万元的陈欠租金。　　从历年数据看，陈欠租金有逐年上升趋势。老的陈欠租金尚未收取，新的陈欠租金又产生，累计额越来越多，这些情况

3、相关部门必须高度重视，并拿出行之有效的解决办法。　　一、银川市陈欠租金基本情况　　（一）按照类型分　　2016年银川市公房共产生陈欠租金万元，其中住宅陈欠租金万元，非住宅陈欠租金万元。在住宅中公租房陈欠租金万元，涉及126户；廉租房陈欠租金万元，涉及328户；直管公房陈欠租金万元，涉及687户。　　（二）按照地区分　　2016年产生的陈欠租金中，按照三区分布看，其中兴庆区涉及882户，陈欠租金万元；金凤区217户，陈欠租金万元；西夏区43户，陈欠租金万元。　　（三）按照账龄分　　陈欠租金有账龄10年以上的万元，占陈欠

4、租金的%，账龄5至10年的万元，占陈欠租金的26%，5年以下的万元，占陈欠租金的57%。　　二、银川市陈欠租金产生的原因　　（一）管理不到位　　目前银川市租金收取采取的是委托代管公司的方式，由银川市住建局委托保障中心进行房屋管理，保障中心又将租金收缴业务分解、委托给代管公司，年终按公司收取租金额比率支付委托管理费。这种模式，在管理面积不变的情况下，管理人员的使用由公司自己定。一方面公房分布广，几乎公布在银川的各处，有的还分布零散，一栋楼就几户公房。另一方面，公司管理手段陈旧，收费人员使用人数少，且收费负荷大，收费员一

5、人多责，不仅收费，还担任维修管理、每月入户巡查，查处违规等其它工作。有的收费人员一人管理几千户，按照职责划分，收费人员很难在规定时间内做好所有工作，因而导致在收费方面有管理不到位情况发生。　　（二）无执法权限　　针对公房住户违规不缴纳租金行为，按照《宁夏回族自治区廉租住房和经济适用住房保障办法》和《银川市公共租赁住房管理办法》《银川市城市住房保障管理办法》《银川市直管公房管理办法》相关规定，对无正当理由累计6个月以上未交纳住房租金的，由市住房保障行政主管部门解除租赁合同，收回保障性住房或按市场租金标准收取房屋租金。一

6、方面，在实际执行过程中，作为主管单位的保障中心没有强制执行收回房屋的执法权利，对于经多次协商仍不缴纳的承租户，不论是按照市场租金收取租金还是决定收回房屋的处理决定，在实际执行中基本上是无执行手段，导致违规户视而不见，常年累计不缴，甚至其它被保障户有效仿现象发生。这是陈欠租金逐年增长的主要原因。另一方面，在法院诉讼程序中，由于法院考虑因一套居住住房因素，一般不采强行收房措施，自2008年至今没有一户违规欠租而被起诉强制执行的。　　（三）保障户无力续交费　　银川市公租房保障户情况主要有以下几类情况：　　（1）长期处于大病

7、的保障户。　　（2）家庭发生重大变故致贫的。　　（3）身体残疾的保障户。　　（4）无正常劳动能力，基本生活都不能保障的保障户。　　以上住户在政策保障方面，虽然在政策中有特殊照顾细则，但在幅度上仍然不高，尤其在按照保障人口计算面积（1口人保障面积30平方米，2口以上廉租房50平方米，公租房60平方米）时，超出保障部分按市场租金计算，造成保障户负担明显偏重。因而这些保障户群体，在无力支付租金时，常采取拒交或不交方式。　　4.因维修纠纷产生的拒缴　　因房屋质量或使用中出现的维修问题，引起住户拒交情况比较普遍。由于目前我市维

8、修操作程序和维修资金使用方面存在问题，导致维修质量和维修及时程度不高。主要问题体现在以下几方面：　　（1）每年核拨的维修资金总量不高，日常维修费用150万，专项维修费用400万。按管理面积算，每平方米的维修资金为元/年。占收取租金费用的5%。　　（2）维修程序过于复杂，影响维修时效性。　　（3）没有维修操作规范，维修质量考核没有硬指标。　　（4