控保建筑价值确定的影响因素与估值探索——以苏州为例

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1、控保建筑价值确定的影响因素与估值探索一一以苏州为例塞丝虫控保建筑价值囊定的影栅素与估位囊曩索以苏州为例周云苏州科技学院房地产研宄所摘要:控保建筑作为一种特殊的房地产类型，在价值价格的评估方而有其特殊原则、特别考虑因素和特有估价方法和途径，实施估值的人员必须站在较长时间序列的背景K，在充分了解和掌握建筑物的文化背景、历史背景、技法背景的前提下,从建筑本体和外部两个角度，给予历史、艺术和科学的价值估算。关键词:控保建筑，价值，估值，影响因素中图分类号：一文献标识码：文章编号:收稿日期:一、苏州占城控保建筑估值的价值基础是苏州历史和文化组成部分。二苏州控保建筑是苏州明清历史的见证一苏

2、州古城区控保建筑的历史文化背景苏州因其得天独厚的地理位置而历来经济明代开始在江南进一步发展起来的蚕桑业集繁荣，不少达官显贵、绅衿富商、名人雅士流寓苏中在苏州、松江、嘉兴、湖州一带。当时苏州成为全国最大的丝织业中心，明王朝在这里的织造局设州，尤其是明清两朝，或身居高位衣锦还乡，或光宗耀袓福泽后人，或放逐名利寄情山水，方使得有人规模的丝织作坊，专为统治阶级织造奢侈华苏州古城如此雅致。也奋不少商人沿河沿街前店丽的锦缎。乾隆初年，苏州织造衙门就拥有织机后坊、前店后宅、下店上宅，才有苏州古城历史的张，机匠近人。到了乾隆四十五年繁华。加之河道纵横，决定了苏州古民居的空间年，官家与民间的丝织

3、厂织机己发展到一万数干格局?？以河为界，组成许多大小不一、朝向各张之多。染色作坊大小也有三四百家??这是苏异的坊巷民居群落。其问，座座石桥有机地将两州在封建时代纺织染业的鼎盛时期。这些建筑无岸连接，使河水畅流,街巷通达，构成河街相映，不记载着苏州城市发展的轨迹，记录着近代苏州两岸相亲的水巷环境，平添了许多江南风情，也历史的变迁。为后人们留下丫丰富而独有的历史建筑。苏州古三控保建筑是苏州建筑艺术的体现圈城的控保建筑既是苏州历史建筑的重要组成，更古城区内的控保建筑代表的是明清时期以及也覆下半月刊？学术版廛丝虫出决定。在经过一定数量的评估后，可以将这些近现代时期苏州的古民居建筑风格。

4、苏州的建筑建筑物分门别类，并根据类别区分保护。值得注技术因其精细、巧夺天工而被各地仿效成为地方性技艺，后来逐渐被总结为对江南极有影响的意的是，随着经济条件的改善,保护观念的不断更新，改造与利用技术的提高，加之控保建筑数“营造法源”。据史料记载，苏州在南宋绍与年间量的不断减少，保护标准和保护力度也会提高，刊印了《营造法式》，这对今后的苏州的建筑有着因此评估的标准不会是一成不变的，评估体系也深远的影响，进入明代，香山沐渎的匠人又参加了营建当吋两京的宫殿，如著名的建筑家蒯祥就需要在实践中适吋修正，以保证评估结果始终与当时的实际情况相符合，真正起到帮助和指导建是香山人。至若计成的《园治

5、》、文震亨的《长物志》、李渔的《一家言》、李斗的《工程营造录》，以筑遗产保护工作的作用。及清末姚承祖《营造法原》等都对苏州古建筑直二特殊的评价对象接或间接的在设计与建造方面起了推进作用。这相对于一般房地产评估中的特定评估对象，控保建筑的评估既不属于具有纯粹使用价值的些得以保存下来的控保建筑有着“缘水而筑，与水相依”、“庭院深深，重门叠户”、“雕刻艺术，精居住房地产，也不属于具有单纯商业性质的商业房地产。就苏州地区而言，至今仍保留下来、分散湛优美”的建筑艺术特点。在古城区各个角落的近处控保古建筑，尽二、控保建筑估值的特殊性苏州古城的控保建筑作为一种特殊类型的管历史价值和文化价值深

6、厚，但由于建造年代久房地产，在价值格的评估方而有其特殊原远、时代变迁、长期缺乏应有的维护维修，其中大贝IJ、特别考虑因素和特有估价方法和途径。可以多不太完整，而且很多己显得破旧不堪。说，在对这种特殊类型的“房地产”进行估值时，般房地产评估中的估价对象都需要确认其权属状况，要求权属清晰，不论是否存在不完整绝对不可以、也不可能以一般的房地产估价方法??更具体地说不能以房地产拆迁评估的思的房地产权利状况。不同的权利状况，房地产的路和原则进行简单估值。价值是不同的。而在控保建筑的评估屮，这一方面的需耍显得并不重耍，只耍存在，就可列入评一特殊的估值目的般而言，对控保建筑的评估缘于对建筑遗

7、估范围进行评价Jflj且在考虑影响其价值因素产保护方而的需要，其评价既要考虑建筑物的使时，权利状况并不列入其中。实际上，现实中控保建筑其权益归属、利用现状是不从相同的。用价值，更耍考虑建筑物本体以外的更多因素，包括历史价值、科学价值、艺术价值、观赏价值、在一般房地产评估中,对于既有“房”又含收藏价值等。基于这样的考虑，就需要建立一个“地”的评估，土地价值在房地产综合价值屮有举综合性的评价体系，为建筑遗产的保护及其在城足轻重的地位，特别是对于那些处于城市黄金地市建设中的开发与利用提供依据。段的