利率变动对我国房地产市场的影响

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1、利率变动对我国房地产市场的影响【摘要】：利率政策作为一项重要的货币调控方式，是政府对房地产市场进行调控的重要手段。房地产市场是我国市场经济组成部分，因此，在我国房地产市场的发展过程中，研究利率变动和房地产之间的关系具有重要意义。本文根据利率传导机制原理与房地产市场均衡理论，结合我国房地产市场的实际情况、从实证角度分析，运用Eviwes计量软件对中国利率变动与房地产市场的关系进行了实证分析。　　【关键词】：利率房地产供给房地产需求房地产价格　　　　一、利率与房地产市场的理论基础　　　　（一）利率的理论基础　　1.利率机制理论论文联盟　　概念：利率机制是指竞争过程中利息率变动与信

2、贷资金供求变动之间的联系和作用形式，主要是在资金和资本市场上发生作用的机制。是利率机制体内各构成要素之间的相互依存、相互关联和互相制约关系及其推动利率运行的自动调节功能。　　2.利率机制效应分析　　(1)利率管制的效应分析　　任何事物都有正反两方面的作用，利率管制体制也有其积极的作用，比如：政府可以通过直接制定各种利率水平，保证资金供给，保持旺盛的投资需求，这对于迅速恢复和发展经济作用显著。但随着经济的进一步发展，市场均衡利率受管制的弊端却不断显现出来。以政府压低利率为例(利率管制主要表现为压低利率)，在利率压制条件下，利率管制对储蓄和投资的影响表现为：低利率使人们偏向于更多

3、的即期消费和更少的未来消费，从而使储蓄低于社会最优水平。　　　(2)利率对经济的作用，主要体现在对储蓄和投资的影响上。　　第一，利率变化对储蓄的作用。由于个人储蓄通常构成社会总储蓄的主要部分，所以以个人储蓄为代表说明。利率对储蓄的作用表现为正反两方面：利率提高，储蓄总额可以增加，也可以减少；利率下降，储蓄总额可以减少，也可以增加。一般将储蓄随利率提高而增加的现象叫做利率对储蓄的替代效应，将储蓄随利率提高而降低的现象叫做储蓄的收入效应。第二，利率变化对投资的作用。它是通过厂商对资本边际效益与市场利率的比较形成的。如果资本的边际效益大于市场利率，可以诱使厂商增加投资，反之则减少投

4、资。　　（二）房地产市场的运行机制　　1.房地产市场　　所谓房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，其本质是一种经济关系或经济制度，从广义上讲，是房地产流通全部过程的总和，从狭义上讲则是指进行房地产交易的场所。房地产市场涵盖的内容极为丰富，既包括有形的房地产商品(房屋和土地)，又包括无形的房地产商品(劳务、信息、咨询服务等)；既包括有限空间(如交易场所)的交易，又包括无限空间(社会各个角落)的交易；既包括即期房地产交易，又包括远期房地产交易等。　　2.房地产市场运行机制　　　（1）房地产市场运行的均衡模型　　均衡是市场经济中一个非常重要的概念，它最一般的意义是指经济事物中有关

5、的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。房地产市场均衡可以分为静态均衡和动态均衡两种情况。　　1）房地产市场的静态均衡　　在房地产市场自我调节机制下，供给和需求会自动达到均衡点，均衡价格的形成过程是市场规律作用的结果。房地产市场均衡是指房地产需求量Qd与供给量Qs相等时的状态。此时房地产的价格成为均衡价格Pe，房地产产品数量称为均衡数量Qe。房地产市场上的房地产产品全部销售出去，并且恰好满足市场需求(如下图)。　　图1为房地产市场静态均衡图图2为房地产市场均衡形成过程　　　　　　2）房地产市场的动态均衡　　下图表示房地产市场均衡形成的过程。房地产市场的均衡价格

6、和均衡数量分别为Pe和Qe，如果提高价格到P1，由于开发商利润增加，他们将增加投资，扩大生产规模，此时市场上的供给量为Qs1；另一方面，由于房地产价格上升，需求量会减少，此时需求量为Qd1，这时房地产市场出现供给大于需求的状况，造成房地产产品积压，积压量为Qs1到Qd1。由于房地产产品积压，开发商不得不降低房价，房价降低，需求增加，供给减少。只要价格>均衡时价格Pe，这种趋势就会继续下去，直到价格=Pe，此时Qs，Qd达到供求均衡。反之，如果房地产产品价格低于均衡价格，假设为P2，由于此时房地产价格低于均衡价格，开发商利润微小，将会减少投资，缩小生产规模，房地产市场供给量为Q

7、s2；对于购房者来说，房价偏低，需求量就会增加，此时需求量为Qd2，房地产市场将会出现供不应求的局面。这样将导致房价上升，由于开发商利润增加，将会增加供给；另一方面，需求也会减少，直至房价上升为Pe，又达到供求均衡。　　　　　二、利率变动对我国房地产市场影响的实证分析　　　　（一）模型简介　　格兰杰因果检验可用来检测两个变量之间是否存在格兰杰因果关系。如果两个变量之间存在明显的格兰杰因果关系，则一个变量的变化与另一个变量的变化之间互为因果，会进一步加大变量的变化程度，而利率变动与房地产的供给、利率变动与