第五节报酬率的求取

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1、第五节报酬率的求取一、报酬率的实质报酬率即折现率，是与利率、内部收益率（IRR,又称内部报酬率）同类性质的比率。投资回收是指所投入资本的回收，即保本。投资回报指所投入资本全部回收之后获得的额外资金，即报酬。报酬率=投资回报/所投入的资本投资既要获取收益，又要承担风险。报酬率与投资风险正相关。估价时所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。二、报酬率的求取方法1.累加法（安全利率加风险调整值法）将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率又称安全利率。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，

2、即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。细化公式：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠现实中不存在完全无风险的投资，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率。例如，选用同一时期的国债利率或银行存款利率。2.市场提取法利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。市场提取法求出的报酬率反映的是过去而非未来的风险判断，还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率。分三种情况，计算3.投资报酬率排序插入法由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的

3、，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。步骤和主要内容如下：（1）调查、搜集相关的报酬率和风险程度的资料。（2）将不同类型的投资报酬率按从低到高的顺序排列。（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。（4）根据估价对象风险程度所落位置，在图表上找出对应得报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。报酬率的确定也是科学与艺术的有机结合。收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资报酬率排序插入法E收益乘数法ABD在V=a/r[

4、1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。A试错法B移动平均法C曲线拟合法D线性内插法E指数修匀法AD第六节直接资本化法一、直接资本化法概述1.直接资本化法的概念与基本公式直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。资本化率是房地产的某种年收益预期价格的比率，即资本化率=年收益/价格利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：V=NOL/R式中：V——房地产价值NOL——房地产未来第一年的净收益R——资本化率收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数，即：收益乘数=价格/年收益

5、利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式是：房地产价值=年收益×收益乘数2.几种收益乘数法（1）毛租金乘数法房地产价值=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数也即“租售比价”。（2）潜在毛收入乘数法房地产价值=潜在毛收入×潜在毛收入乘数（3）有效毛收入乘数法房地产价值=有效毛收入×有效毛收入乘数（4）净收益乘数法房地产价值=净收益×净收益乘数净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。二、资本化率和收益乘数的求取方法资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。三、资本化率与报酬率的区别和关系资本化率（R）和报酬率（Y）两者

6、之间存在着区别。资本化率在直接资本化法中采用，是房地产的某种年收益与其价格的比率，并不明确地表示获利能力。(V=A/R)报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转化为价值的比率。报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。例：7-42，p257四、直接资本化法与报酬资本化法的比较1.直接资本化法的优缺点优点：不需要预测未来许多年的净收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；计算过程较为简单。缺点：对可比实例的依赖性很强。2.报酬

7、资本化法的优缺点优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。缺点：需要预测未来各期的净收益，较多地依赖估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。市场信息丰富：直接资本化法是相对可靠的。市场信息缺乏：报酬资本化法则能提供相对