公共设施维修基金缴费问题探讨

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1、公共设施维修基金缴费问题探讨摘要：本文从法律和政策方面对公用设施维修基金的缴纳主体进行了探讨，并结合实际提出了设想，希望能给同行或者政策制定者提供一定的参考。　　关键词：专项维修基金公共设施法规　　　　房屋专项维修基金包括房屋公用设施专用维修基金和房屋本体维修基金，房屋本体维修基金由购房的业主按月缴纳，那么，公用设施专用维修基金由谁交呢？我们先来追溯公用设施专用维修基金的由来和历史。　　早在1994年6月S市人大通过的《实施细则》就规定：开发建设单位应在管委会（即业委会）成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金。　

2、　1997年4月当时的S市住宅局又以文件的形式颁发了《S市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》，该规定仍然规定专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅建设总投资的百分之二的比例，一次性向管委会划拨，但该规定强调总投资含地价、公用设施配套费、建造成本。因此这一规定明显与94年《条例》的规定相矛盾。　　上述S市的规定，是关于公用专用维修基金较早的地方性法规、规章和文件，都规定公用设施专用基金由开发建设单位缴交。但实际上由于这些规范性文件的规定略显超前，缺乏可操作性，有关规定又存在冲突，政府主管部门的管理也存在问题，例如：开发商移交住宅区时，大

3、多数小区的业委会尚未成立，开发商向谁划拨基金？划拨基金的基数中含地价还是不含地价？有段时间政府曾要求将基金划给区住宅局，但住宅局又没有设立专户来接收划拨的款项。因此绝大多数的开发建设单位均未缴纳这些费用，使得上述关于公用设施专用基金的规定形同虚设。　　1998年，G省人大通过了10月1日起施行的《G省物业管理条例》，其中规定物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，一次性划拨给业主委员会。　　1998年12月，建设部、财政部联合下发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法首次规定，商品住房在销售时，购房者应当按购房款

4、2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。这应当是首个规定公用设施维修基金由购房者缴纳的规范性文件。该《办法》于1999年1月1日起开始实施。　　2007年12月，建设部、财政部以部门规章的形式联合发布了《住宅专项维修基金管理办法》，该办法自2008年2月1日起施行，1998年12月两部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。《办法》根据《物权法》和《物业管理条例》，仍规定商品住宅的专项维修基金由购房业主缴交，缴交的额度不再以购房款的2%—3%计，而改按当地住宅建筑安装工程造价的5%—8%，且首期专项维修资金应当在办理入住手

5、续前缴纳。该办法更严格规定：未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。开发建设单位违反规定将房屋交付购买人的，由主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以罚款。　　2003年，国务院颁布了9月1日起开始施行的《物业管理条例》，该条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修基金。这个规定与建设部、财政部《办法》的精神是基本一致的，即公用设施专用维修基金的缴纳主体是购房业主，而非开发商。　　这么多的法律、法规、文件、规定不相一致，到底应该适用执

6、行哪一个？这就涉及法律规范冲突的问题，解决的原则是：下位法服从上位法、即效率低的法规服从效率高的法规。国务院颁布的《条例》属于行政法规；G省和S市的《条例》属于地方性的法规；S市政府的《实施细则》属于地方性政府规章；至于建设部的《办法》和S市住宅局的《试行规定》则只能算政府文件。按照我国《立法法》的规定:行政法规的效率高于地方性法规、规章。因此，对于共用设施专用基金由谁缴纳的问题，应当适用国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，才符合法律法规的精神。但事实并非如此，在国务院条例出台之后，S市仍然我行我素，在2006、2007年分别修改颁布的《

7、S市经济特区物业管理条例》和《S市房屋共用设施专用基金管理规定》中，将共用设施专用基金缴纳的主体仍然规定为开发建设单位。只是将原来互相矛盾的条款做了调整；同时将共用设施专用基金的缴纳作了拆分，即：首期资金仍由开发商按项目建设总投资的2%交纳，后续基金由购房者交纳。这样的规定与原来并无本质不同。有关主管部门并为此发出了《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》，要求2007年4月1日前，对在S市1994年11月1日以后竣工的开发项目应缴交的房屋共用设施专用基金进行自查，并向主管部门申报缴交。对2006年3月以后的项目，如开发商不交清公用设施

8、专用基金，则暂不予进行初始登记，并且主管部门可以暂停开发商开发资质。　　事实上S市方面对公用设施专用基金缴交主体如此的规定，也并非没有法律依据。因为《立法法》还有一