浅析危旧直管公房的改造问题

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1、浅析危旧直管公房的改造问题柳州市房产管理局柳南管理所广丙545005摘要：直管公房中砖木结构的房屋，由于建造年代久远、房屋陈旧、耐火等级低等原因，结构性安全隐患和消防性安全隐患普遍较为严重，针对危旧直管公房改造过程中出现的若干问题，结合实例说明改造的方式、方法及采取的措施。关键词：直管公房；危旧房改造；措施、方法直管公房是指由国家各级房地产部门享有所有权的房屋。管理形式表现为某市某IX的房管所。建造年代久远的直管公房简称老旧直管公房。在柳州市房产管理局柳南管理所管辖的公房中，老旧直管公房有百余处，建筑面积达六万平方米以上。其中七

2、成老旧公房被鉴定为危房。由于建造年代久远、房屋陈旧、耐火等级低等原因，结构性安全隐患和消防性安全隐患普遍较为严重。积极稳妥地推进危旧直管公房改造一直是我们修缮工作的重点。一、危旧房分布百余处，点多面广在柳州市柳南房管所和市规划局绘制的一张图纸上，布满了大大小小的“黑点”，这“黑点”就是目前市区直管公房的分布处。黑点多达100多处，分布之散、之广，几乎遍及市区各个角落。而危旧直管公房绝大部分零星分散在城市的核心区域内。这些危旧房面积最大的有二、三千平方米，最小的仅二三十平方米，以小面积居多。柳州作为桂中商埠，太平两街、谷埠街等的骑

3、楼建筑风格是城市的一大特色。根据古城控规要求，地处古城核心保护区、古街古巷保护区、古建筑保护区内的公房严格按原层数翻建；位于古城边缘、非核心区内的公房,结合周边环境，改造为以三层为主，局部四至五层的住宅。二、砖木结构建筑损坏成因分析危旧直管公房基木为砖木结构房屋，建筑形式以砖作外墙，木质门窗、屋顶、梁柱、楼板构成的房屋。由于建造年代久远，绝大部分己经超过其设计使用年限，结构性安全隐患较为突出。ii大多以木构件为主要承重构件，大部份木结构的屋架端头、梁头、节点等受腐朽蚁蚀己变形、位移，砖混结构的墙体、楼板、梁柱等普遍砖体风化、抹灰

4、层脱落，墙体开裂变形。厨卫不配套，房间拥挤密集，结构、功能、布局不合理，存在比较严重的结构安全和消防安全隐患。三、改造实施方式（-）零星翻修。即将零星分布的砖木结构危旧直管公房在原用地范围内局部拆除后翻修改造。改变原有公用厨卫的格局，改建成厨卫配套，布局合理的多层建筑。（二）成片改造。即将相邻的多栋直管公房成片拆除，重新建造成符合公租住房建设标准的砖混结构配套的单元式公租住房。这些一般都改变了原建筑的使用功能，为重新分隔利用原建筑的空间，就必须对原结构进行拆除、加固、翻新、扩建及新建的设计和施工。四、危旧房改造的主要设计和施工内

5、容及常用方法（一）危旧房改造设计和施工的一般内容为：地基基础的验算与加固,结构的验算与加固，装饰工程需拆除墙或增加荷载的验算与加固，木结构构件的替换等。旧房无设计图纸，设计前必须进行现场查勘，查明设计中各关键部位的情况。施工吋先确定施工方案，再按规范及己定方案施工，并经常观察，设置观测点，发现原结构变化，必须找清问题，及时处理，方可再行施工。（二）危旧房改造设计和施工的常用方法1、直接加层的设计：原建筑比较完好，无裂缝等异常情况，原设计图纸及地质勘察资料等齐全，通过验算可直接加层，或局部加固后直接加层。2、改变原结构承重体系外套

6、框架：原建筑必须保留，但不能加层改造的情况下采用这种设计方法，设计中必须处理好新旧建筑间的连接，新基础对老基础的影响。3、内部改造设计：设计前须查清原结构情况，局部拆除的要先确定加固方案和拆除步骤，让施工人员得以明确。在对太平西街等老城区的骑楼建筑群进行改造时，老建筑之间互相连接，公、私房夹杂，隔墙产权不明，施工中不能拆除，我们采取内框架这种形式，取得了良好的效果。五、拆除旧结构应注意的问题（一）拆除旧房不论是整体拆除或局部拆除都是技术性较强的工作，而局部拆除比整体拆除风险更大。因此，拆除旧房必须注意以下问题：（1）拆除旧房前必

7、须看懂原结构，老旧直管公房由于建造年代久远，基本上没有保留下来的图纸。这就要仔细查明原结构情况，摸清其受力特征。尤其是局部拆除更要熟悉原结构，拆除前要确定其拆除步骤、加固方案、拆除注意事项等问题，并在施工方案中明确。对拆卸人员要进行安全技术交底。（2）拆除旧房必须按确定的施工方案和冇关施工操作规程实施，必要的安全设施和加固措施一定要设置，绝不能偷工减料。拆房的安全问题奋三方面:1）原结构的安全；2）周围结构、物体及行人的安全；3）拆房者自身的安全。我们在进行太平西街等老街的改造时，因是临街建筑，在冇行人通过的骑楼处搭设安全通道，

8、逐层在大跨度的木梁、柱等节点处做好支撑加固措施，均衡拆除承重构件，拆卸必须与加固及复原同步。（二）基础加固和连接处理问题地基的加固处理。在旧房改造中，增层主要是地基与基础加固，扩建、新建是基础的连接。在对地基进行基础固处理时，可以采用换填法，这种方法主要是对表层