义乌旧村改造小析

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1、义乌旧村改造小析：本文探讨了洪界村改造规划存在的问题，政策应综合考虑各方面因素，平衡各方利益，使洪界村改造规划实现科学、合理，提高当地人居环境。　　关键词：改造规划；因素；公共利益　　Abstract:thispaperdiscussedHongJievillagereconstructionplanning,theexistingproblemsofthepolicyshouldbeprehensiveaccountofvariousfactors,balancetheinterestsofallparties,makeHongJievillagere

2、constructionplanningtorealizescientificandreasonable,improvinglocallivingenvironment.　　Keywords:reconstructionplanning;Factors;Publicinterest　　　　　　：TU984：A：　　一、前言　　洪界村行政上属于稠城街道荷叶塘工作片，地处荷叶塘特色工业园区内，为一典型城中村。规划时间跨度较长，从2003年12月——2011年12月。期间义乌的旧村改造政策、改造模式都发生了很大的变化，旧村改造图纸也是随之几易其稿，规划过程颇为

3、曲折。笔者作为一个地方规划院的规划设计师，对此规划颇有感触。对洪界村规划这一小小的标本加以初略剖析，对规划所涉及的方方面面综合考虑，感觉旧村改造规划“规划不难，规划不易”。　　二、洪界村现状　　洪界村现有农业人口388人，156户，现有村庄面积约4.5公顷。东侧为13米洪界路，西侧为60米西城路，南侧24米金辉路，北侧为24米天宝路。北部为荷叶塘特色工业区的中心绿地，西南方向为城市绿肺——城北现代农业园区。与国际物流中心内陆口岸区直线距离只有1000米，与国际商贸城直线距离只有2500米，区位优势十分明显。　　村内外来人口比较多，但是基础设施、公共配套设

4、施缺乏，村内居住环境较差。村庄整体上呈“散、小、乱”状态，建筑排列散乱，用地构成复杂。除承担居住功能外，村庄内工业、仓储用地混杂。人均居住用房面积较高，但建筑质量参差不齐，布局杂乱，日照、通风条件较差。缺乏较完善的社会公共服务设施，如商业X点、菜市场、文化站、医疗保健室、农业服务站等。　　洪界村内有三棵挂牌保护古樟树，另有十八间（积善堂）和九间头两处古建筑，一处新建祠堂。　　整体来说村庄外观形象不佳，亟需改造，需切实提升居住生活品质。　　三、洪界村规划　　洪界村规划时间跨度较长，规划分为两阶段：　　1、第一阶段：2003年12月——2004年10月　　首

5、次规划依据的政策为《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》，该文件规定：村庄改造以所有农户的住宅占地之和，即“住宅总占地”落实村庄用地，并按农户的住宅占地落实每户的宅基地。洪界村的住宅总占地为26539平方米（701.5间），按此形成规划方案。此规划以“四层半”的条形垂直房加以安置，住宅前后间距为15米。总规划用地面积为99220平方米。后因为北侧为24米天宝路旁30米预留用地的归属问题，规划最终没有得到实施，村庄的旧村改造也拖到2011年。　　2、第二阶段：2011年5月——2011年12月　　2011年，洪界村旁的西城路延伸段道路建设列为义乌市政府的重

6、点工程，限期年底前必须通车。西城路延伸段中从涌金大道到环城路段需征用洪界村部分土地，因此洪界村的旧村改造规划又提上日程，并且刻不容缓。由于洪界村的特殊性，市政府又专门下告知单：同意洪界村旧村改造政策在规划留地能满足的条件下，按照义政113号文件即：《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》执行。因此本次规划就变成了两个文件指导下的结合体。义乌市国土资源局于2011年6月核发洪界村的总用地规模为45547平方米，后因为种种原因又于2011.11月重新核发洪界村的总用地规模为50382平方米。本次规划整体上分为两大块，以中部的规划16米路物华一街分界，南部为多层

7、区块，用地面积为53061.18平方米，北部为高层区块，用地面积为52750.66平方米，总用地面积为105811.84平方米。南部多层区块分为3F排屋、4F条形垂直房、规划保护（保留古建）三部分。3F排屋建筑占地1350平方米，合37.5间，前后间距为13米；4F条形垂直房建筑占地10440平方米，合290间；高层折合成108平方米的套间为932套。　　四、思考与分析　　从规划的过程来看，洪界村旧村改造规划暴露了相关政策的先天不足，同时从规划总用地面积的变化以及规划时间的节点来看，又似乎反映着某些问题。　　1、旧村改造政策方面　　2003年规划依据的是

8、《义乌市旧村改造暂行办法（2001）》，2011年规划依据的是《义乌市城乡新社区