中国近年来房地产调控政策简要评析

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1、中国近年来房地产调控政策简要评析：文章简要梳理了近年来政府针对高房价出台的一系列房地产调控政策，并在此基础上分析了中国房地产市场调控政策效果不显著的原因，最后提出今后房地产市场调控政策的重点。　　关键词：房地产；政策；调控　　　　住房市场化改革极大地释放了城市居民改善住房条件的需求，极大地刺激了与住房建设相关联的产业发展，是中国经济持续高速增长的重要动力源泉。住房市场化改革带来的必然结果是住房价格的市场化。但是，在土地资源国家垄断和分税制的财政体制下，住房市场供给由于土地的限制而严重短缺，而城市化所带来的住房需求却不

2、断高涨，因此住房市场价格必定通过快速上涨来平衡市场供需。每当房价上涨过快时，政府就要对房地产市场进行调控，但调控效果往往并不理想。因此，有必要对历次房地产调控政策进行归纳和总结。　　一、住房用地从协议出让到“招拍挂”的转变　　1998年房改之初，我国各城市国有土地均是通过行政划拨或协议出让的方式实现土地使用权的转让。1999年年初，国土资源部发布《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，要求各市、县制定招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施，尽快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的

3、转变。2001年5月，国务院又发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，督促各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。这两个通知只是对地方政府提出要求，但并不要求强制执行，因此实际上各城市在土地出让中仍然是以协议出让为主。这几年当中，虽然随着住房需求的高涨，住房价格有所上涨，但由于土地供给比较充分，住房价格上涨幅度比较有限。　　2002年4月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定各类经营性用地，从2002年7月1日起必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这个规定出台以后，虽然在实际操作过程中，仍有一些经营

4、性土地的使用权是协议出让的，但许多大城市都开始实行了“招拍挂”制度。实践证明，实施了“招拍挂”的土地往往地价较高，其周边地区的房价也开始快速上涨。　　为进一步落实土地“招拍挂”制度，2003年4月监察部和国土资源部联合出台《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》，决定在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。2004年3月底，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出

5、让经营性土地使用权，所有经营性土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。这就是所谓的“8·31”大限。　　自此以后，中国各城市基本都实现了土地使用权通过“招拍挂”进行转让。土地使用权通过招拍挂的形式转让虽然有效遏制住了土地转让环节的寻租现象，但在客观上使得土地出让的速度减缓，住房用地供应总量相对不足，从而助推房价进一步上涨。　　二、房地产调控政策基调反复变化　　1998年房改以来，我国房地产调控政策的主基调从鼓励发展到紧缩限制再到促进发展最后到严厉调控，经历了四个反复变化的过程。　　（一）改革、完善并促进房地产

6、业发展阶段（1998-2002年）　　1998年房改初期，国务院出台了扩张性的货币政策包括多次下调存贷款利率，特别是购房抵押贷款利率，政府减免购房相关的税费等多项措施促进房地产业向市场化方向发展。2000年，国务院正式批准房地产企业上市融资，房地产业得到资本市场的资金支持。这些政策和改革措施为房地产开发投资提供了大量的流动性支持，为房地产市场的繁荣发展注入了一剂“强心剂”，使房地产市场很快走出低谷，并迅速成为国民经济的支柱产业。　　（二）“管严土地，看紧信贷”的连续调控阶段（2003-2007年）　　自2003年开始

7、，中国政府实施了以“管严土地，看紧信贷”为主基调的宏观调控措施。　　2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》使得一批不符合规范的房地产项目停工、停建，一些不符合通知要求的中小开发商被迫退出房地产行业。2004年的“8·31大限”使得住房用地均通过“招拍挂”实现出让，在客观上使得住房用地供给相对大幅减少。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象提出八点要求，首次提出稳定房价是地方政府应该承担的责任，并对如何稳定房价提出了指导性的意见。200

8、6年5月，国务院提出促进房地产健康发展的六条措施，强调要切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。紧接着，在套型面积、户型比例、首付款等方面均作出了量化规定，尤其是规定了“90/70”政策。2006年7月，又出台了限制外资购房和强制性征收二手房转让个人所得税的政策。2007年8月，国务院召开全国住房工作会议，提出要“加快建