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1、开发商、业主、物业管理机构三者关系及法律定位----物业管理论文-->近时期,开发商、业主、物业管理机构相互间的权、责、利范围界定又成为热点之一,在此,笔者分别谈谈三者关系之法律定位。房地产开发商与业主的权利、义务关系房地产开发商指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的企业。对所开发建设的房屋享有完全物权,即占有、使用、收益和处分的权利。换言之,房屋出售之前,开发商是所建房屋的业主,出售房屋是其行使房屋所有权之处分权的表现,也正因为该权利的行使,其在获得收益(房款)的同时失去了所售房屋的所有权。从购房人角度讲,购房人支付房款取得房屋,取得业主身份。 开发商、
2、业主、物业管理机构三者关系及法律定位----物业管理论文-->近时期,开发商、业主、物业管理机构相互间的权、责、利范围界定又成为热点之一,在此,笔者分别谈谈三者关系之法律定位。房地产开发商与业主的权利、义务关系房地产开发商指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的企业。对所开发建设的房屋享有完全物权,即占有、使用、收益和处分的权利。换言之,房屋出售之前,开发商是所建房屋的业主,出售房屋是其行使房屋所有权之处分权的表现,也正因为该权利的行使,其在获得收益(房款)的同时失去了所售房屋的所有权。从购房人角度讲,购房人支付房款取得房屋,取得业主身份。 开发商、业主、物
3、业管理机构三者关系及法律定位----物业管理论文-->近时期,开发商、业主、物业管理机构相互间的权、责、利范围界定又成为热点之一,在此,笔者分别谈谈三者关系之法律定位。房地产开发商与业主的权利、义务关系房地产开发商指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的企业。对所开发建设的房屋享有完全物权,即占有、使用、收益和处分的权利。换言之,房屋出售之前,开发商是所建房屋的业主,出售房屋是其行使房屋所有权之处分权的表现,也正因为该权利的行使,其在获得收益(房款)的同时失去了所售房屋的所有权。从购房人角度讲,购房人支付房款取得房屋,取得业主身份。 换而言之,开发商与业主的
4、关系就是买卖关系。基于权利义务相对等原则,开发商的义务即是业主的权利,业主的义务即是开发商的权利。为避免重复列举,笔者从义务的角度来明晰双方的权利义务范围。开发商是经政府依法批准、合法成立并有效存续的企业,开发商应出售符合国家法律规定和合同约定的房屋。作为卖方,开发商应五证齐全(国有土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、开工证、商品房预售许可证);应承诺房屋之工程质量将符合国家相关标准规定,能够取得《工程质量竣工验收备案表》;对于住宅,还应承诺交房后将按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及买卖合同的约定承担相应义务等。从业主角度看,要求开发商为以上承诺及行为则是其权
5、利,开发商不能满足上述条件时,即为违约。总之,开发商的义务是围绕买卖标的物——房屋确定的。 认清这一点,对开发商与买房人来讲都是必要的,既能避免开发商始终以楼盘主人的姿态面对小业主、擅自修改小区规划、对小区物业管理横加干涉等;同时,也避免小业主对开发商有过多的依赖,一次交易,终身交涉,什么都找开发商,产生不必要的纠纷。作为买方,小业主购房时应符合国家有关买房人的条件要求。如买房人应具有户口,按揭贷款时应提供真实的收入证明,应按合同约定的方式支付房价款等。其义务可以概括为:真实买房,包括其是真实的买房人和提供真实的个人情况两方面。买房人的义务比较单一,买房人是否违约也就容易判定
6、,开发商与业主一般不会对业主是否违约的认定发生分歧,最多是违约赔偿的问题;所以,房屋买卖纠纷中以“受害人”形象出现的多是买方。 换言之,买方支付房价款后就获得了“全面履约人”的身份,基本不会再被起诉违约,但作为卖方,开发商的履约期相对比较长,至少从商品房预售到小业主取得产权证,到业主委员会成立并指定物业管理机构此两三年的时间内每一阶段开发商都有不同的义务需要履行,每一义务履行的对面都是业主的权利监督,仅从此角度观,买方诉讼多于卖方诉讼。房地产开发商与物业管理机构的权利、义务关系根据国务院颁发的《物业管理条例》的规定,物业管理机构是接受业主委托,为业主提供服务的企业,似乎与开发
7、商没有关系,但是在以下两种情况下,房地产开发商与物业管理机构存在法律上的权利义务关系。第一种情况,楼盘部分售出。房地产开发商在房屋销售前后有一次身份的转变,房屋销售前,开发商是房屋的所有权人,业界形象地称之为大业主,意为整个楼盘的所有权人,但从第一份商品房买卖合同签定时起,该楼盘的所有权人开始增加,一个个的买房人一份份地分割该楼盘的所有权,大产权全部分割。但在尚存未售出楼盘,又已成立业主委员会的情况下,开发商视同普通业主,与物业管理机构的权利、义务关系等同其他小业主与物业管理机构的关系。第二
