“地产灾难”会不会重来？

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1、“地产灾难”会不会重来？全球股市低迷，大量找不到出路的游资纷纷涌入房地产业淘金“售楼处像个超市，人来人往！”“卖楼就像卖菜，熙熙攘攘！”这话在北京、广州、上海以及杭州、天津等城市常常听到。倘若这还不足以说明目前国内房地产市场的狂热，请再关注如下数字：2003年，天津市房价在每平方米3000元至5000元的商品房，占市场总数的70%以上！而上海的商品房平均价格则达到5200元每平方米，首次超过北京成为中国内地房价最贵的城市。2003年，中国使用了全球27%的钢材；全世界的水泥产量共15亿吨，中国2003年消费了8.2亿吨，相当于将全世界55%的水泥都倒在中国的土地上。另据国土

2、资源部资料显示，近5年来，我国耕地面积平均每年减少1500万亩以上！35个城市卷入开发热潮2003年房地产投资延续了2002年的火暴。2002年房地产投资取得21.9%的增长，投资总额达7736亿元；2003年，投资已达10323亿元，同比增长33.4%！到目前为止，我国内地约35个重点城市卷入房地产开发热潮，近几年平均每年进入房地产业的投资额都以1000亿元以上的幅度递增！如今，年均1万亿元之巨的房地产业已经与全国股市的投资规模旗鼓相当！房地产行业在1993～1998年间曾陷入低潮，盘踞在“漩涡”之中，加上当时的通货紧缩环境，投资与价格都非常低迷。到了1998年后，基本甩

3、掉了烂包袱的地产界终于冰雪遇见阳光——开始出现景气回升。更重要的是，我国住房制度改革的突破性进展，使得1998年后的房地产投资开始强劲增长。LOcAlHoSt以京、沪、穗为中心的三大经济商圈在这一轮房地产热中扮演了主力军的角色，投资与价格都大幅上升。2003年，通货紧缩渐渐远离。全球的股市低迷使大量游资找不到出路，纷纷涌入房地产业淘金，一些有实力的生产企业也纷纷介入房地产业，此时，我国宏观经济正好也进入了新的景气周期，人们的消费热点涌向了住房和轿车。种种因素的共同作用，使得过去几年中国房地产业展现了空前的火热。投资热点将转入二线城市从表面上看，尽管大量投机资金的涌入使得部分

4、地区的房地产业出现了恶炒的情形，但这只是局部现象，总体而言，2003年房地产的上升还在正常的范围内。未来几年，估计这种火热的态势还将持续一段时间，但热点可能有所转移。例如，西南地区的大城市如重庆、成都、昆明，沿海城市如大连、青岛、杭州等地区的房地产正处在上升阶段，有可能成为下一轮的投资热点。在引发房地产热的诸多因素中，由城市基础建设和城市化进程带来的强劲需求一直是房地产投资的主要推动力。跟据《中国城市化水平发展战略》规划要求，到2010年，我国城市化水平要达到40.5%。那么，将需要1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年时，这一数字将达到3.25亿，届时，我国的城镇化

5、率将达到53%。若以人均20平方米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平米以上。由此，我们可以大致估计出未来十几年中国房地产业的蛋糕有多大。投资增幅将有所回落目前国内不少城市房地产开发存在着极为严重的“泡沫”，中央政府早已从各地狂热的房地产货币信贷增长中“嗅”出了房地产催生的“泡沫”，以及隐含的金融风险。然而，房地产市场似乎并没有理会央行的担心，有关数据显示，近年来中国房地产信贷业务一直呈现出快速发展态势，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2004年3月末的28251亿元！可以说，房贷业务的“疯狂”增长已经到了央行所无法忍受的地步。2004年以来，在不到

6、半年时间内，央行及各大商业银行对住房贷款几度收口，使房地产市场波澜大兴，争辩如潮。2004年4月底，国务院连下三道令牌，均与房地产行业发展有关：房地产开发项目资本金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农业用地转成非农业建设用地；全面清理全国固定资产投资项目。此外，从国家建设部了解到，我国将通过出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。“管紧土地，看好信贷”，中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“杠杆”，无疑是给正处于热潮中的房地产开发泼了一盆冷水。综合各种因素，我们认为，房地产投资在连续多年平均增长20%的基础上，未来几年，仍将保持一定幅度的

7、增长，但是考虑到国家相关政策等因素的影响，房地产投资的增长速度将有所回落，基本上维持在10%～15%之间。应该看到，我国经过20世纪90年代的发展，整个消费市场与经济环境都发生了天翻地覆的变化，即使不少业界人士“泡沫”之声四起，但相信不会再次上演1994年房地产市场大起大落的“地产灾难”。组合投资降低风险房地产投资具有投资大、周期长、政策影响大等特点。作为投资者，既要考虑系统风险，如通货膨胀、市场供求、政策、利率等风险；还要考虑到非系统风险，如时间风险、持有期风险、未来经营风险等等。通过对目前房地产市场的前景分析，