新国八条对房价影响的法律经济分析

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1、新国八条对房价影响的法律经济分析：2011年1月27日国务院新国八条的发布，在全国范围内引起了激烈的讨论。其不仅触动了压抑国人已久的高房价问题，更是为地方政府土地管理和房地产行业的规范提供了契机。本文从高房价问题产生原因、新国八条颁布的必要性以及对新国八条的法律经济分析三个部分进行探讨。运用效益重构、微观经济学方法和新制度经济学方法对新国八条的相关条款进行分析。　　关键词：新国八条房地产法律经济分析房价　　一、房价问题的产生原因　　高房价已经成为国内省会城市、一线城市的通病。究其产生原因，笔者认为有

2、供给严重少于需求、地区经济发展引发的炒房以及政府监管不力三各方面。　　（一）商品房供给不足　　自古以来，中国人的意识中就有着强烈的安身立命的观念，而安生的前提就是拥有一套属于自己的住房。在我们的意识中一个没有住房的家庭不能成为一个完整的家庭，一个男人成年就必须考虑住房进而才能考虑成家。正是因为这样，不论在城市还是村镇，房屋的需求量都相当之大。　　按照市场经济的规律，应当是哪里有需求哪里就有供给。可我国为什么会商品房供给不足呢？一是由于我国土地只有国家和集体两种所有制，而国家承认产权的商品房只能建在国

3、有土地之上，开发商要取得国有土地的使用权必须经过一系列招投标、缴纳出让金等程序，这就导致行业内拥有较大资本实力的开发商取得土地使用权的机会更大。而当大量土地集中于某几个开发商手中时，市场经济的规律不起作用就不让人奇怪了。二是大房地产开发商囤地行为。1进入房地产开发行业的门槛相对于其他行业更高，而土地又垄断在地方政府手中，大房地产商由于资金等方面实力更容易取得土地。他们往往是在一些发展空间比较大的地区囤积土地而不开发，使市场上供不应求以后再伺机进行开发来谋取最大利益。如国家决定在海南文昌建设新的卫星发

4、射基地以后，万科等公司在文昌囤积了很多土地而都没有进行开发。　　（二）地区经济发展引发炒房热　　2010年国务院关于建设国际旅游岛的文件发布以后，海南经历了一次有史以来规最大的炒房热。成品房、在建的商品房短时期内销售一空，甚至刚刚取得土地使用权的开发商凭借一纸设计图就能够将把房屋全部销售。笔者当时从海口市海甸区周仓公寓、怡欣花园等房地产项目售楼中心了解到主要购买人群是全国各地来海南观光旅游的游客，其中以中老年人为主。更有甚者还出现了来自东南沿海几个省份的炒房团，他们在低价时购买大量商品房，不装修、不

5、入住，目的就是为了等房价上升时出手。对于房地产商来说，以同样的价格销售房屋，他们更倾向于卖给炒房团以获得一次性付款而不是普通百姓的按揭。　　二、新国八条产生的必要性　　我们的社会必须通过一定的手段将私人行为所造成的外部性成本予以内部化，在此基础上作为经济人的社会成员才权衡自己行为成本和收益后做出的行为才不会对他人、社会和国家带来伤害。法律经济学中解决外部性问题的方法有谈判、市场和法律三种，下面逐一进行分析。　　（一）通过谈判解决外部性问题　　诺贝尔经济学奖获得者科斯提出：“在交易成本为零的世界中，各

6、方之间的谈判将会导致带来最大财富的安排，并且这与权利的初始分配无关。”2这一定理反对了庇古所提出的单纯通过税收解决外部性问题主张，但绝不是完全否定税收的作用。科斯要强调的是方法的相互性以及对“总的效果”的重视。3故我们可以在具体的情况下探讨、比较各方法的优劣以找出能最好解决问题的方法。　　我们知道，无交易成本版的科斯命题所存在的前提是交易成本为零，而现实世界中交易成本为零是不可能的。交易成本无处不在，如在房价问题上全国各地的人要集中到一个地方进行谈判必定会产生交通、住宿以及饮食等各方面的费用。我们假

7、设在解决房价问题的收益面前这些成本微不足道，且外部性的制造者与受到外部性影响的人之间进行谈判是畅通无阻，那么双方就会在恰当的时候签订一个双赢的协议，外部性问题也就迎刃而解了。　　但是，现实生活中谈判往往都是不甚畅通的，它受到来自当事人之间的距离、当事人的数量以及对外部性缺乏了解等因素的影响。4这些问题在房价问题上又极其突出，购房者来自全国各地，距离遥远；购房者数量众多，很难集中到一起；一些已经没有关注房价问题的群体不知道房价将给自身带来经济损害而不参加谈：2011年1月27日国务院新国八条的发布，在

8、全国范围内引起了激烈的讨论。其不仅触动了压抑国人已久的高房价问题，更是为地方政府土地管理和房地产行业的规范提供了契机。本文从高房价问题产生原因、新国八条颁布的必要性以及对新国八条的法律经济分析三个部分进行探讨。运用效益重构、微观经济学方法和新制度经济学方法对新国八条的相关条款进行分析。　　关键词：新国八条房地产法律经济分析房价　　一、房价问题的产生原因　　高房价已经成为国内省会城市、一线城市的通病。究其产生原因，笔者认为有供给严重少于需求、地区经济发展引发的炒房以及政